← Tilbage til on-market
A.L. Drewsens Vej 10, 5.
2100 København Ø · other · &LIVING Østerbro | København
Udbudspris
10.250.000 kr.
95.794 kr/m²
Vores estimat
10.644.194 kr.
99.478 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.8 %
+394.194 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.2 %
Comp-engineP10 75.598 · median 89.494 · P90 101.219 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
82/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Seller CAGR 6.1% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·61 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!107 m² stor✓5. sal✓α +3.2%✓KBH-klassiker 1902✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 99.478 kr/m² × 107 m² = 10.644.194 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
107 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
10.250.000 kr.
Dage på markedet
61d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 87.312 kr./år
Alpha
3.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.644.194 kr.
99.478 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.313.350 kr.
96.386 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.747.348 kr.
100.443 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 95.794 | 10.250.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 99.478 | 10.644.194 kr. | +3.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.598 | 8.089.007 kr. | -21.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 89.494 | 9.575.868 kr. | -6.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 528 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 101.219 | 10.830.468 kr. | +5.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.832 | 2.550.000 kr. | -75.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.9%
α (alpha)3.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast4.9%
Gross rental/år169.488 kr.
Salgspris10.644.194 kr.
Profit (1 års hold)500.332 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.6%
α (alpha)3.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast9.6%
Gross rental/år246.528 kr.
Salgspris11.069.962 kr.
Profit (1 års hold)1.003.140 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.5%
α (alpha)3.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast20.5%
Gross rental/år252.457 kr.
Salgspris12.219.535 kr.
Profit (1 års hold)2.158.642 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (107) × 12 mdr
= Langtidsleje/år256.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)333.840 kr.
− Ejerudgifter/år-87.312 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)169.488 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)246.528 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)252.457 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris10.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)10.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+61.500 kr.
= Tx-omkostning63.350 kr.
+ Tilbudspris10.250.000 kr.
= Total investeret10.313.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV10.644.194 kr.
− Investeret-10.313.350 kr.
= Spread330.844 kr.
÷ Investeret÷ 10.313.350 kr.
= Alpha3.2%
Mægler
kr/m² (udbud)95.794 kr.
Mægler&LIVING Østerbro | København
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-11-01family
2.167.500 kr.20.257 kr./m²
2022-04-14normal
8.100.000 kr.75.701 kr./m²
2016-05-13normal
4.850.000 kr.45.327 kr./m²
2005-06-07normal
3.895.000 kr.36.402 kr./m²
2004-06-01normal
2.300.000 kr.21.495 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.100.000 kr.2022-04-14 · 4 år siden
Udbudspris implicerer6.1% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
PRIVAT TAGTERRASSE & FANTASTISK UDSIGT - HVAD MERE KAN MAN ØNSKE SIG?
Højt over byens tage, med udsigt over Rosenvængets smukke villakvarter, finder du denne penthouselejlighed på 107 m². Heroppe får du en sjælden kombination af ro og byliv – med Nordre Frihavnsgades caféer, restauranter og specialforretninger lige rundt om hjørnet, samtidig med at du kan trække dig tilbage fra byen og nyde livet på øverste etage.Lejligheden står i særdeles flot stand og byder på en indretning, hvor især det store opholdsrum får lov at fylde. Stue og spisestue ligger i åben forbin