← Tilbage til on-market
Kildevældsgade 68, 1. tv
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Udbudspris
4.695.000 kr.
79.576 kr/m²
Vores estimat
4.422.918 kr.
74.965 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.8 %
-272.082 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.4 %
Comp-engineP10 72.061 · median 78.725 · P90 89.740 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·105 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 0 · ✗ 3
✗1 deal-breaker✗Comps -1%✗α -6.4%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 100✓1. sal✓59 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.965 kr/m² × 59 m² = 4.422.918 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
105d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.448 kr./år
Alpha
-6.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.422.918 kr.
74.965 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.725.020 kr.
80.085 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.476.362 kr.
75.871 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.576 | 4.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.965 | 4.422.918 kr. | -5.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.061 | 4.251.622 kr. | -9.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.725 | 4.644.775 kr. | -1.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 67 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 89.740 | 5.294.685 kr. | +12.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.186 | 1.250.000 kr. | -73.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.7%
α (alpha)-6.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-4.7%
Gross rental/år82.152 kr.
Salgspris4.422.918 kr.
Profit (1 års hold)-219.950 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.2%
α (alpha)-6.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år124.632 kr.
Salgspris4.599.835 kr.
Profit (1 års hold)-553 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.1%
α (alpha)-6.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast12.1%
Gross rental/år175.605 kr.
Salgspris5.077.510 kr.
Profit (1 års hold)528.095 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år141.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)184.080 kr.
− Ejerudgifter/år-59.448 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.152 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)124.632 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)175.605 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.422.918 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread-302.102 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha-6.4%
Mægler
kr/m² (udbud)79.576 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-09-05family
1.062.500 kr.18.008 kr./m²
2020-08-10normal
2.585.000 kr.43.814 kr./m²
2016-02-21normal
1.795.000 kr.30.424 kr./m²
2003-01-05normal
1.159.000 kr.19.644 kr./m²
2000-12-15normal
879.000 kr.14.898 kr./m²
1995-09-13normal
311.830 kr.5.285 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.585.000 kr.2020-08-10 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.5% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Herskabelig lejlighed, med højt til loftet og flot stuk
Stor, charmerende 2v'er med herskabelige detaljer Velholdt toværelses tæt på KildevældsparkenDu kan nu overtage nøglerne til en flot toværelses på Østerbro, i gåafstand til strand og grønne parker. Lejlighedens rumfordeling gør den oplagt for solisten eller det unge par, og på sigt er der mulighed for at få lavet egen altan.Lejlighedens 59 kvm fordeler sig over et meget rummeligt soveværelse, et badeværelse med separat brus samt køkken og stue i åben forbindelse. Køkkenet har både vaske- og opva