← Tilbage til on-market
Kildevældsgade 68, 1. tv
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.2%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 100✓1. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.846 kr/m² × 59 m² = 4.238.891 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
45d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.136 kr./år
Alpha
-12.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.238.891 kr.
71.846 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
81.790 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.290.760 kr.
72.725 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.795.000 kr.
81.271 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.238.891 kr.
71.846 kr./m²
-11.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
21.186 kr./m²
-73.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.5%
α (alpha)-12.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-10.5%
Gross rental/år79.464 kr.
Salgspris4.238.891 kr.
Profit (1 års hold)-507.265 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.6%
α (alpha)-12.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-2.6%
Gross rental/år121.944 kr.
Salgspris4.535.613 kr.
Profit (1 års hold)-168.063 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.2%
α (alpha)-12.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år172.917 kr.
Salgspris4.866.247 kr.
Profit (1 års hold)213.544 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år141.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)184.080 kr.
− Ejerudgifter/år-62.136 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.464 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)121.944 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)172.917 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.238.891 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-586.729 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-12.2%
Mægler
kr/m² (udbud)81.271 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-09-05family
1.062.500 kr.18.008 kr./m²
2020-08-10normal
2.585.000 kr.43.814 kr./m²
2016-02-21normal
1.795.000 kr.30.424 kr./m²
2003-01-05normal
1.159.000 kr.19.644 kr./m²
2000-12-15normal
879.000 kr.14.898 kr./m²
1995-09-13normal
311.830 kr.5.285 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.585.000 kr.2020-08-10 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.8% pa
FMV implicerer8.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Herskabelig lejlighed, med højt til loftet og flot stuk
Stor, charmerende 2v'er med herskabelige detaljer Velholdt toværelses tæt på KildevældsparkenDu kan nu overtage nøglerne til en flot toværelses på Østerbro, i gåafstand til strand og grønne parker. Lejlighedens rumfordeling gør den oplagt for solisten eller det unge par, og på sigt er der mulighed for at få lavet egen altan.Lejlighedens 59 kvm fordeler sig over et meget rummeligt soveværelse, et badeværelse med separat brus samt køkken og stue i åben forbindelse. Køkkenet har både vaske- og opva