iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bremensgade 39, 4. mf

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.498.000 kr.
67.134 kr/m²
Vores estimat
4.654.408 kr.
69.469 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.5 %
+156.408 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.8 %
Comp-engineP10 58.634 · median 67.912 · P90 75.055 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals13/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
  • ·168 dage — sælger kan være motiveret
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +2.8%✓Comps +1%✓4. sal✓KBH-klassiker 1939✓Sol 100✓67 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 69.469 kr/m² × 67 m² = 4.654.408 kr.
Bremensgade 39, 4. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
67 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
4.498.000 kr.
Dage på markedet
168d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.080 kr./år
Alpha
2.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.654.408 kr.
69.469 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.526.838 kr.
67.565 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.711.887 kr.
70.327 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris67.1344.498.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM69.4694.654.408 kr.+3.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1058.6343.928.490 kr.-12.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median67.9124.550.127 kr.+1.2 %8 comps same_road_250m, median 33 m væk · high confidence
Comp-engine · P9075.0555.028.674 kr.+11.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.4181.100.000 kr.-75.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.8%
α (alpha)2.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år87.600 kr.
Salgspris4.654.408 kr.
Profit (1 års hold)215.170 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.7%
α (alpha)2.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år128.604 kr.
Salgspris4.840.584 kr.
Profit (1 års hold)442.350 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.5%
α (alpha)2.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast21.5%
Gross rental/år174.648 kr.
Salgspris5.343.260 kr.
Profit (1 års hold)991.070 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år136.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)177.684 kr.
− Ejerudgifter/år-49.080 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)87.600 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)128.604 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)174.648 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.498.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.498.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.498.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.988 kr.
= Tx-omkostning28.838 kr.
+ Tilbudspris4.498.000 kr.
= Total investeret4.526.838 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.654.408 kr.
− Investeret-4.526.838 kr.
= Spread127.570 kr.
÷ Investeret÷ 4.526.838 kr.
= Alpha2.8%

Mægler

kr/m² (udbud)67.134 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-11-01normal
2.125.000 kr.31.716 kr./m²
1996-02-17normal
279.400 kr.4.170 kr./m²
1992-12-22normal
310.000 kr.4.627 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.125.000 kr.2017-11-01 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Velkommen til Bremensgade 39, en lys og indbydende lejlighed med en attraktiv beliggenhed og en skøn altan med udsigt ov

Velkommen til Bremensgade 39, en lys og indbydende lejlighed øverst i ejendommen med en attraktiv beliggenhed og en skøn altan med udsigt over byens tage.Lejligheden byder på en rummelig stue med et fantastisk lysindfald fra de store vinduespartier. Her er god plads til både spiseafdeling og sofaarrangement, og fra stuen er der direkte udgang til en hyggelig altan, hvor udsigten over kvarterets karakteristiske ejendomme kan nydes i rolige omgivelser.Planløsningen er veludnyttet med et separat so