iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bremensgade 39, 4. mf

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
  • ·108 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -8.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -8.2%✓4. sal✓KBH-klassiker 1939✓Sol 100✓67 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 62.058 kr/m² × 67 m² = 4.157.884 kr.
Bremensgade 39, 4. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
67 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
4.498.000 kr.
Dage på markedet
108d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.080 kr./år
Alpha
-8.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.157.884 kr.
62.058 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.526.838 kr.
67.565 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.218.324 kr.
62.960 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.498.000 kr.
67.134 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.157.884 kr.
62.058 kr./m²
-7.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.100.000 kr.
16.418 kr./m²
-75.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.2%
α (alpha)-8.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-6.2%
Gross rental/år87.600 kr.
Salgspris4.157.884 kr.
Profit (1 års hold)-281.354 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.7%
α (alpha)-8.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år128.604 kr.
Salgspris4.448.936 kr.
Profit (1 års hold)50.702 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.5%
α (alpha)-8.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast10.5%
Gross rental/år174.648 kr.
Salgspris4.773.251 kr.
Profit (1 års hold)421.061 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år136.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)177.684 kr.
− Ejerudgifter/år-49.080 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)87.600 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)128.604 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)174.648 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.498.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.498.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.498.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.988 kr.
= Tx-omkostning28.838 kr.
+ Tilbudspris4.498.000 kr.
= Total investeret4.526.838 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.157.884 kr.
− Investeret-4.526.838 kr.
= Spread-368.954 kr.
÷ Investeret÷ 4.526.838 kr.
= Alpha-8.2%

Mægler

kr/m² (udbud)67.134 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-11-01normal
2.125.000 kr.31.716 kr./m²
1996-02-17normal
279.400 kr.4.170 kr./m²
1992-12-22normal
310.000 kr.4.627 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.125.000 kr.2017-11-01 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed med attraktiv beliggenhed

Velkommen til Bremensgade 39, en lys og indbydende lejlighed øverst i ejendommen med en attraktiv beliggenhed og en skøn altan med udsigt over byens tage.Lejligheden byder på en rummelig stue med et fantastisk lysindfald fra de store vinduespartier. Her er god plads til både spiseafdeling og sofaarrangement, og fra stuen er der direkte udgang til en hyggelig altan, hvor udsigten over kvarterets karakteristiske ejendomme kan nydes i rolige omgivelser.Planløsningen er veludnyttet med et separat so