iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Havneholmen 40, 3. th

1561 København V · home · home Vesterbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.495.000 kr.
88.176 kr/m²
Vores estimat
7.495.000 kr.
88.176 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2008)
  • ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 100✓3. sal✓85 m² sweet✓Bygget 2008

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Havneholmen 40, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
85 m²
Værelser
2
Byggeår
2008
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
12d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.976 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.495.000 kr.
88.176 kr./m² · fallback
Investeret
7.541.820 kr.
88.727 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.595.501 kr.
89.359 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris88.1767.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM88.1767.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.2942.150.000 kr.-71.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år147.924 kr.
Salgspris7.495.000 kr.
Profit (1 års hold)101.104 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år207.594 kr.
Salgspris7.794.800 kr.
Profit (1 års hold)460.574 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.5%
= Total afkast16.7%
Gross rental/år188.540 kr.
Salgspris8.604.260 kr.
Profit (1 års hold)1.250.980 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år198.900 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.570 kr.
− Ejerudgifter/år-50.976 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)147.924 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)207.594 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.540 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.495.000 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-46.820 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)88.176 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-10-11normal
3.800.000 kr.44.706 kr./m²
2010-09-16normal
2.500.000 kr.29.412 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.800.000 kr.2016-10-11 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer7.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og rummelig bolig med elevator og to altaner - begge med kig til vandet.

På attraktive Havneholmen finder I denne indbydende og veldisponerede lejlighed på 3. sal, hvor moderne arkitektur, store vinduespartier og en skøn beliggenhed ved vandet går op i en højere enhed. Boligen byder på et stort køkken-alrum, to altaner, dejligt lysindfald og herlighedsværdi for alle pengene.  Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det rummelige køkken-alrum, hvor køkken, spiseplads og stue smelter sammen i ét åbent og indbydende opholdsrum. Det stilrene Multiform-køkken er velindret