Udbudspris
6.345.000 kr.
77.378 kr/m²
Vores estimat
6.018.546 kr.
73.397 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.1 %
-326.454 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.7 %
Comp-engineP10 65.490 · median 69.814 · P90 81.497 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
39/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -5.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -5.7%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓2. sal✓82 m² sweet✓Bygget 1991✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.397 kr/m² × 82 m² = 6.018.546 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
82 m²
Værelser
3
Byggeår
1991
Udbudspris
6.345.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.868 kr./år
Alpha
-5.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.018.546 kr.
73.397 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.384.920 kr.
77.865 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.103.328 kr.
74.431 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.378 | 6.345.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.397 | 6.018.546 kr. | -5.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.490 | 5.370.203 kr. | -15.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 69.814 | 5.724.717 kr. | -9.8 % | 8 comps samme postnummer, median 982 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 81.497 | 6.682.791 kr. | +5.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.902 | 1.550.000 kr. | -75.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.8%
α (alpha)-5.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-3.8%
Gross rental/år123.252 kr.
Salgspris6.018.546 kr.
Profit (1 års hold)-243.122 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.0%
α (alpha)-5.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år176.388 kr.
Salgspris6.259.288 kr.
Profit (1 års hold)50.756 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.1%
α (alpha)-5.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast13.1%
Gross rental/år254.800 kr.
Salgspris6.909.291 kr.
Profit (1 års hold)779.171 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.256 kr.
− Ejerudgifter/år-53.868 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)123.252 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)176.388 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)254.800 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.345.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.345.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.345.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.070 kr.
= Tx-omkostning39.920 kr.
+ Tilbudspris6.345.000 kr.
= Total investeret6.384.920 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.018.546 kr.
− Investeret-6.384.920 kr.
= Spread-366.374 kr.
÷ Investeret÷ 6.384.920 kr.
= Alpha-5.7%
Mægler
kr/m² (udbud)77.378 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-12-10family
1.180.100 kr.14.391 kr./m²
2015-04-13normal
2.525.000 kr.30.793 kr./m²
2008-03-07normal
2.000.000 kr.24.390 kr./m²
2004-01-21normal
1.395.000 kr.17.012 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.525.000 kr.2015-04-13 · 11 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig, lys og rummelig 3-værelses med stor altan
I har nu muligheden for at blive de lykkelige ejere af en velholdt 3-værelses lejlighed, hvor både funktionalitet og komfort er i højsædet. For med nøglerne til denne lejlighed får I indbydende køkken med spiseplads, en skøn altan og elevator direkte til 2. sal, så det er nemt at komme hjem – også med tunge indkøb eller et barn på armen.Lejligheden er beliggende i en ejendom fra 1991, og da man byggede havde man et øje for at få det maksimale ud af de 82 kvm, og den gennemtænkte planløsning gør