Udbudspris
6.795.000 kr.
99.926 kr/m²
Vores estimat
6.438.907 kr.
94.690 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.2 %
-356.093 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.8 %
Comp-engineP10 76.254 · median 85.371 · P90 92.511 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -5.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -15%✗α -5.8%✓KBH-klassiker 1902✓Sol 95✓3. sal✓68 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 94.690 kr/m² × 68 m² = 6.438.907 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
68 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.436 kr./år
Alpha
-5.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.438.907 kr.
94.690 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
100.553 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.521.850 kr.
95.910 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 99.926 | 6.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 94.690 | 6.438.907 kr. | -5.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.254 | 5.185.239 kr. | -23.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.371 | 5.805.254 kr. | -14.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 128 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 92.511 | 6.290.733 kr. | -7.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.794 | 1.550.000 kr. | -77.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.0%
α (alpha)-5.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-4.0%
Gross rental/år123.924 kr.
Salgspris6.438.907 kr.
Profit (1 års hold)-274.789 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.7%
α (alpha)-5.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år175.332 kr.
Salgspris6.696.463 kr.
Profit (1 års hold)34.175 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.6%
α (alpha)-5.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast13.6%
Gross rental/år316.056 kr.
Salgspris7.391.865 kr.
Profit (1 års hold)870.302 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år171.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)222.768 kr.
− Ejerudgifter/år-47.436 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)123.924 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)175.332 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)316.056 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.438.907 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread-398.713 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha-5.8%
Mægler
kr/m² (udbud)99.926 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-11-23family
1.782.500 kr.26.213 kr./m²
2020-04-06normal
3.800.000 kr.55.882 kr./m²
2010-03-16normal
1.800.000 kr.26.471 kr./m²
2004-11-14normal
1.750.000 kr.25.735 kr./m²
2001-07-13normal
1.373.877 kr.20.204 kr./m²
1994-12-03normal
440.240 kr.6.474 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.800.000 kr.2020-04-06 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.2% pa
FMV implicerer9.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Smuk Frederiksberg-lejlighed med en unik udsigt tæt på Frederiksberg have
Solen filtrerer gennem trækronerne på Solbjerg Parkkirkegård og finder vej ind i køkkenet, alrummet og videre ud på den sydvendte altan. Her, i dette grønne hjørne af Frederiksberg, venter et herskabeligt hjem til solisten eller parret i alle aldre. 68 veldisponerede kvadratmeter fordelt på entré, badeværelse, soveværelse, køkken og stue en suite danner rammen om et hjem, hvor fortidens håndværk taler tydeligt. Dannebrogsvinduer lukker dagslyset ind i strømme, mens plankegulve forneden og stukk