Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
- ·Seller CAGR 17.1% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -4.1%✗127 m² for stor✓Sol 73✓Klassisk 1734✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.927 kr/m² × 127 m² = 9.642.723 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
127 m²
Værelser
3
Byggeår
1734
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 82.500 kr./år
Alpha
-4.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.642.723 kr.
75.927 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
79.188 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.834.645 kr.
77.438 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
9.995.000 kr.
78.701 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.642.723 kr.
75.927 kr./m²
-3.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.300.000 kr.
25.984 kr./m²
-67.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.6%
α (alpha)-4.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-1.6%
Gross rental/år252.780 kr.
Salgspris9.642.723 kr.
Profit (1 års hold)-161.317 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.4%
α (alpha)-4.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år353.364 kr.
Salgspris10.317.714 kr.
Profit (1 års hold)614.258 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.0%
α (alpha)-4.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast14.0%
Gross rental/år332.796 kr.
Salgspris11.069.846 kr.
Profit (1 års hold)1.345.822 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (127) × 12 mdr
= Langtidsleje/år335.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)435.864 kr.
− Ejerudgifter/år-82.500 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)252.780 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)353.364 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)332.796 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.642.723 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-414.097 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-4.1%
Mægler
kr/m² (udbud)78.701 kr.
MæglerHyllen & Co.
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-09-30normal
7.295.000 kr.57.441 kr./m²
2018-10-29normal
5.700.000 kr.44.882 kr./m²
1998-12-17normal
1.870.000 kr.14.724 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.295.000 kr.2024-09-30 · 2 år siden
Udbudspris implicerer17.1% pa
FMV implicerer15.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stemningfuld og komfortabel liebhaverlejlighed på sidegade til Strøget
High-end lejligheder med ét soveværelse som denne, hænger ikke ligefrem på træerne. Og da slet ikke her i hjertet af Indre By på en sidegade til Strøget perfekt trianguleret mellem Rådhuspladsen, Kongens Nytorv og Nørreport. Lejligheden er for nyligt gennemrenoveret og står i upåklagelig stand. Glæd dig til eksklusive materialer, store, flotte rum med herskabelighed og stemning og - som kronen på værket - elevator direkte op i lejligheden!Ejendommen kommer med en vis portion “indbygget” charme.