Udbudspris
9.495.000 kr.
74.764 kr/m²
Vores estimat
9.923.733 kr.
78.140 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.5 %
+428.733 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.9 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_in_fallback_tiers · no_selected_comps
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·79 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 14.1% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗127 m² for stor!Comps usikre (0)✓α +3.9%✓Stand 8/10✓Sol 73✓Klassisk 1734✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.140 kr/m² × 127 m² = 9.923.733 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
127 m²
Værelser
3
Byggeår
1734
Udbudspris
9.495.000 kr.
Dage på markedet
79d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 82.500 kr./år
Alpha
3.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.923.733 kr.
78.140 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.553.820 kr.
75.227 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.113.979 kr.
79.638 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.764 | 9.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.140 | 9.923.733 kr. | +4.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | 0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.984 | 3.300.000 kr. | -65.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.5%
α (alpha)3.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år252.780 kr.
Salgspris9.923.733 kr.
Profit (1 års hold)622.693 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.6%
α (alpha)3.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.7%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år353.364 kr.
Salgspris10.320.682 kr.
Profit (1 års hold)1.120.226 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.2%
α (alpha)3.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast22.2%
Gross rental/år332.796 kr.
Salgspris11.392.445 kr.
Profit (1 års hold)2.171.421 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (127) × 12 mdr
= Langtidsleje/år335.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)435.864 kr.
− Ejerudgifter/år-82.500 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)252.780 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)353.364 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)332.796 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+56.970 kr.
= Tx-omkostning58.820 kr.
+ Tilbudspris9.495.000 kr.
= Total investeret9.553.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.923.733 kr.
− Investeret-9.553.820 kr.
= Spread369.913 kr.
÷ Investeret÷ 9.553.820 kr.
= Alpha3.9%
Mægler
kr/m² (udbud)74.764 kr.
MæglerHyllen & Co.
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-09-30normal
7.295.000 kr.57.441 kr./m²
2018-10-29normal
5.700.000 kr.44.882 kr./m²
1998-12-17normal
1.870.000 kr.14.724 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.295.000 kr.2024-09-30 · 2 år siden
Udbudspris implicerer14.1% pa
FMV implicerer16.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stemningfuld og komfortabel liebhaverlejlighed på sidegade til Strøget
High-end lejligheder med ét soveværelse som denne, hænger ikke ligefrem på træerne. Og da slet ikke her i hjertet af Indre By på en sidegade til Strøget perfekt trianguleret mellem Rådhuspladsen, Kongens Nytorv og Nørreport. Lejligheden er for nyligt gennemrenoveret og står i upåklagelig stand. Glæd dig til eksklusive materialer, store, flotte rum med herskabelighed og stemning og - som kronen på værket - elevator direkte op i lejligheden!Ejendommen kommer med en vis portion “indbygget” charme.