Udbudspris
3.745.000 kr.
78.021 kr/m²
Vores estimat
3.745.000 kr.
78.021 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 63.926 · median 75.944 · P90 82.739 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1975) — lavere standard
- ·Seller CAGR 26.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1975✗Comps -3%✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 76✓1. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
48 m²
Værelser
2
Byggeår
1975
Udbudspris
3.745.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 35.280 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.745.000 kr.
78.021 kr./m² · fallback
Investeret
3.769.320 kr.
78.528 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.788.817 kr.
78.934 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.021 | 3.745.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.021 | 3.745.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 63.926 | 3.068.425 kr. | -18.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.944 | 3.645.332 kr. | -2.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 290 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 82.739 | 3.971.483 kr. | +6.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 13.958 | 670.000 kr. | -82.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år68.400 kr.
Salgspris3.745.000 kr.
Profit (1 års hold)44.080 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år99.504 kr.
Salgspris3.894.800 kr.
Profit (1 års hold)224.984 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år177.558 kr.
Salgspris4.299.260 kr.
Profit (1 års hold)707.498 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (48) × 12 mdr
= Langtidsleje/år103.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)134.784 kr.
− Ejerudgifter/år-35.280 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)68.400 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)99.504 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)177.558 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.745.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.745.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.745.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.470 kr.
= Tx-omkostning24.320 kr.
+ Tilbudspris3.745.000 kr.
= Total investeret3.769.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.745.000 kr.
− Investeret-3.769.320 kr.
= Spread-24.320 kr.
÷ Investeret÷ 3.769.320 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)78.021 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-01-18normal
1.855.000 kr.38.646 kr./m²
2021-03-09normal
1.745.000 kr.36.354 kr./m²
2018-01-25normal
1.345.000 kr.28.021 kr./m²
2017-08-04family
600.000 kr.12.500 kr./m²
2010-08-02normal
600.000 kr.12.500 kr./m²
2000-03-01normal
381.000 kr.7.938 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 670.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.855.000 kr.2023-01-18 · 3 år siden
Udbudspris implicerer26.4% pa
FMV implicerer26.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 2V'er med stor vestvendt altan
I smørhullet mellem Skjolds Plads og Nørrebroruten udbydes nu denne indbydende toværelses ejerlejlighed med en dejlig stor altan – en attraktiv bolig for singlen, parret eller førstegangskøberen, der ønsker en central adresse på Nørrebro.Lejligheden byder på en veldisponeret planløsning med et godt soveværelse, der har plads til både seng og garderobeløsning. Herfra er der direkte udgang til den store vestvendte altan, som bliver en naturlig forlængelse af boligen i de lune måneder. Altanen har