Udbudspris
6.295.000 kr.
64.235 kr/m²
Vores estimat
6.853.860 kr.
69.937 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.9 %
+558.860 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 8.2 %
Comp-engineP10 57.261 · median 71.023 · P90 80.075 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 8.2% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2013)
- ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +11%✓α +8.2%✓Sol 95✓Nybyg 2013✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.937 kr/m² × 98 m² = 6.853.860 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
98 m²
Værelser
3
Byggeår
2013
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.376 kr./år
Alpha
8.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.853.860 kr.
69.937 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.334.620 kr.
64.639 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.950.849 kr.
70.927 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 64.235 | 6.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 69.937 | 6.853.860 kr. | +8.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.261 | 5.611.581 kr. | -10.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.023 | 6.960.221 kr. | +10.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 48 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 80.075 | 7.847.331 kr. | +24.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.449 | 2.200.000 kr. | -65.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.4%
α (alpha)8.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast10.4%
Gross rental/år140.544 kr.
Salgspris6.853.860 kr.
Profit (1 års hold)659.784 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
15.4%
α (alpha)8.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast15.4%
Gross rental/år200.520 kr.
Salgspris7.128.014 kr.
Profit (1 års hold)993.914 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.2%
α (alpha)8.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast27.2%
Gross rental/år264.538 kr.
Salgspris7.868.231 kr.
Profit (1 års hold)1.798.149 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (98) × 12 mdr
= Langtidsleje/år199.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)259.896 kr.
− Ejerudgifter/år-59.376 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)140.544 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)200.520 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)264.538 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.853.860 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread519.240 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha8.2%
Mægler
kr/m² (udbud)64.235 kr.
MæglerEkman Bolig
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3-værelses lejlighed fra 2013 med østvendt altan
Du flytter ind i en moderne 3-værelses lejlighed på 1. sal midtfor på Øresundsvej 150A, 2300 København S, opført i 2013. Her bor du i et levende kvarter, hvor byen og vandet er en naturlig del af hverdagen, og hvor både Amager Strandpark, indkøb, caféer og gode transportmuligheder ligger inden for kort afstand.Planløsningen er enkel og funktionel med entré som naturligt fordelingspunkt til køkkenalrum, stue, badeværelse og to værelser. Køkkenalrummet er lejlighedens centrale opholdsrum med god p