iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Korsørgade 8, 4. 2

2100 København Ø · realmaeglerne · RealMæglerne Østerbro ApS Ejendomsmægler

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.300.000 kr.
97.727 kr/m²
Vores estimat
4.154.658 kr.
94.424 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.4 %
-145.342 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.0 %
Comp-engineP10 69.903 · median 83.311 · P90 86.139 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2026)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
3 · ! 0 · 3
Beton 1963Comps -15%α -4.0%4. salSol 95AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 94.424 kr/m² × 44 m² = 4.154.658 kr.
Korsørgade 8, 4. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
44 m²
Værelser
2
Byggeår
1963
Udbudspris
4.300.000 kr.
Dage på markedet
13d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.408 kr./år
Alpha
-4.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.154.658 kr.
94.424 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.327.650 kr.
98.356 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.190.855 kr.
95.247 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris97.7274.300.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM94.4244.154.658 kr.-3.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1069.9033.075.741 kr.-28.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median83.3113.665.679 kr.-14.8 %8 comps inden for 1 km, median 90 m væk · high confidence
Comp-engine · P9086.1393.790.136 kr.-11.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering19.318850.000 kr.-80.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.5%
α (alpha)-4.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-2.5%
Gross rental/år63.192 kr.
Salgspris4.154.658 kr.
Profit (1 års hold)-109.800 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.2%
α (alpha)-4.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år94.872 kr.
Salgspris4.320.844 kr.
Profit (1 års hold)88.066 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.3%
α (alpha)-4.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast15.3%
Gross rental/år192.645 kr.
Salgspris4.769.547 kr.
Profit (1 års hold)634.543 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (44) × 12 mdr
= Langtidsleje/år105.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.280 kr.
− Ejerudgifter/år-42.408 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)63.192 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)94.872 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.645 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.300.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.300.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.300.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.800 kr.
= Tx-omkostning27.650 kr.
+ Tilbudspris4.300.000 kr.
= Total investeret4.327.650 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.154.658 kr.
− Investeret-4.327.650 kr.
= Spread-172.992 kr.
÷ Investeret÷ 4.327.650 kr.
= Alpha-4.0%

Mægler

kr/m² (udbud)97.727 kr.
MæglerRealMæglerne Østerbro ApS Ejendomsmægler
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)
2026-04-23normal
3.750.000 kr.85.227 kr./m²
2020-02-19normal
1.775.000 kr.40.341 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 2-værelses med altan på indre Østerbro

Velkommen til denne lyse og indbydende lejlighed, hvor en veldisponeret planløsning, et skønt lysindfald og en dejlig altan går hånd i hånd. Her får du en bolig, der på fin vis kombinerer funktionalitet og charme, og hvor kvadratmeterne er udnyttet med fokus på både komfort og gode opholdsrum. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det rummelige køkken-alrum, hvor køkken og stue smelter naturligt sammen. Det lyse køkken byder på god skabs- og bordplads og ligger i åben forbindelse med opholdsrummet. Her er der plads til både spisebord, sofaarrangement og hyggelige stunder med familie og venner. De store vinduespartier sørger for et dejligt lysindfald og giver rummet en luftig og indbydende atmosfære. Den åbne planløsning skaber samtidig en god sammenhæng mellem boligens forskellige funktioner og gør det nemt at være en del af fællesskabet, også når der laves mad eller hygges med gæster. Fra køkken-alrummet er der direkte udgang til den skønne altan, som fungerer som en naturlig forlængelse af boligens opholdsrum. Her er gode muligheder for at skabe sin egen lille oase med cafébord, grønne planter og loungestole. Altanen indbyder til morgenkaffe i det fri, en rolig stund med en god bog eller hyggelige sommeraftener under åben himmel. Værelset er hyggeligt og veludnyttet med fine muligheder for at indrette sig med både seng, garderobe og øvrig opbevaring. Badeværelset fremstår pænt og funktionelt med separat bruseniche, mens entréen byder på god opbevaringsplads og praktiske løsninger. Samlet set får du en bolig, hvor indretningen er gennemtænkt, og hvor den gode planløsning får hjemmet til at føles både funktionelt og indbydende. Beliggenheden i hjertet af Østerbro er endnu et stort plus. Her er du tæt på et hyggeligt lokalmiljø med caféer, specialbutikker og gode indkøbsmuligheder, samtidig med at byens mange tilbud og grønne områder ligger inden for kort afstand. Dertil kommer et grønt og hyggeligt gårdmiljø, som giver mulighed for at trække sig tilbage fra byens puls. Her får du således en skøn bolig med et dejligt køkken-alrum, privat altan, gode opholdsrum og en attraktiv beliggenhed – et oplagt hjem for dig, der ønsker en indbydende base på Østerbro med både byliv og grønne omgivelser lige i nærheden.