iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bryggervangen 40, 2. tv

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -8.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 21.5% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -8.7%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓2. sal✓70 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 81.990 kr/m² × 70 m² = 5.739.300 kr.
Bryggervangen 40, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
6.250.000 kr.
Dage på markedet
51d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.196 kr./år
Alpha
-8.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.739.300 kr.
81.990 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.289.350 kr.
89.848 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.829.278 kr.
83.275 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.250.000 kr.
89.286 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.739.300 kr.
81.990 kr./m²
-8.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
20.000 kr./m²
-77.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.7%
α (alpha)-8.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-6.7%
Gross rental/år126.804 kr.
Salgspris5.739.300 kr.
Profit (1 års hold)-423.246 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.1%
α (alpha)-8.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år177.204 kr.
Salgspris6.141.051 kr.
Profit (1 års hold)28.905 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.8%
α (alpha)-8.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast10.8%
Gross rental/år298.573 kr.
Salgspris6.588.716 kr.
Profit (1 års hold)597.940 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)218.400 kr.
− Ejerudgifter/år-41.196 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.804 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)177.204 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)298.573 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.500 kr.
= Tx-omkostning39.350 kr.
+ Tilbudspris6.250.000 kr.
= Total investeret6.289.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.739.300 kr.
− Investeret-6.289.350 kr.
= Spread-550.050 kr.
÷ Investeret÷ 6.289.350 kr.
= Alpha-8.7%

Mægler

kr/m² (udbud)89.286 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-12-23normal
4.235.000 kr.60.500 kr./m²
2021-10-04normal
3.585.000 kr.51.214 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.235.000 kr.2024-12-23 · 2 år siden
Udbudspris implicerer21.5% pa
FMV implicerer16.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Altanprojekt i foreningen - 3V med lækkert køkken/alrum

Velkommen til Bryggervangen 40, 2. tv. – en charmerende og velindrettet lejlighed, hvor nordisk æstetik, moderne løsninger og en varm atmosfære går hånd i hånd. Her får du en bolig med et smukt lysindfald, gode materialevalg og en planløsning, der udnytter hver eneste kvadratmeter optimalt. Dernæst er der allerede et altanprojekt i foreningen, hvor denne lejlighed tidligere har fået godkendelse, så formentlig mulighed for altan.Lejlighedens hjerte er det imponerende køkken-alrum, som fremstår st