iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bryggervangen 40, 2. tv

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.250.000 kr.
89.286 kr/m²
Vores estimat
6.064.855 kr.
86.641 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.0 %
-185.145 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.6 %
Comp-engineP10 71.083 · median 79.481 · P90 89.579 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·111 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 21.5% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -11%✗α -3.6%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓2. sal✓70 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 86.641 kr/m² × 70 m² = 6.064.855 kr.
Bryggervangen 40, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
6.250.000 kr.
Dage på markedet
111d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.196 kr./år
Alpha
-3.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.064.855 kr.
86.641 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.289.350 kr.
89.848 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.152.892 kr.
87.898 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris89.2866.250.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM86.6416.064.855 kr.-3.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1071.0834.975.799 kr.-20.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median79.4815.563.636 kr.-11.0 %8 comps inden for 500 m, median 138 m væk · high confidence
Comp-engine · P9089.5796.270.497 kr.+0.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.0001.400.000 kr.-77.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.6%
α (alpha)-3.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-1.6%
Gross rental/år126.804 kr.
Salgspris6.064.855 kr.
Profit (1 års hold)-97.691 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.2%
α (alpha)-3.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast3.2%
Gross rental/år177.204 kr.
Salgspris6.307.449 kr.
Profit (1 års hold)195.303 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.0%
α (alpha)-3.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast16.0%
Gross rental/år298.573 kr.
Salgspris6.962.454 kr.
Profit (1 års hold)971.677 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)218.400 kr.
− Ejerudgifter/år-41.196 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.804 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)177.204 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)298.573 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.500 kr.
= Tx-omkostning39.350 kr.
+ Tilbudspris6.250.000 kr.
= Total investeret6.289.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.064.855 kr.
− Investeret-6.289.350 kr.
= Spread-224.495 kr.
÷ Investeret÷ 6.289.350 kr.
= Alpha-3.6%

Mægler

kr/m² (udbud)89.286 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-12-23normal
4.235.000 kr.60.500 kr./m²
2021-10-04normal
3.585.000 kr.51.214 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.235.000 kr.2024-12-23 · 2 år siden
Udbudspris implicerer21.5% pa
FMV implicerer19.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Altanprojekt i foreningen - 3V med lækkert køkken/alrum

Velkommen til Bryggervangen 40, 2. tv. – en charmerende og velindrettet lejlighed, hvor nordisk æstetik, moderne løsninger og en varm atmosfære går hånd i hånd. Her får du en bolig med et smukt lysindfald, gode materialevalg og en planløsning, der udnytter hver eneste kvadratmeter optimalt. Dernæst er der allerede et altanprojekt i foreningen, hvor denne lejlighed tidligere har fået godkendelse, så formentlig mulighed for altan.Lejlighedens hjerte er det imponerende køkken-alrum, som fremstår st