iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Frederikssundsvej 68D, 2. th

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.095.000 kr.
69.407 kr/m²
Vores estimat
4.289.006 kr.
72.695 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.7 %
+194.006 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.1 %
Comp-engineP10 45.815 · median 72.606 · P90 78.141 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet17/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·89 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 7 · ! 0 · ✗ 1
✗Støjgade✓Comps +5%✓α +4.1%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 82✓2. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 72.695 kr/m² × 59 m² = 4.289.006 kr.
Frederikssundsvej 68D, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
4.095.000 kr.
Dage på markedet
89d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.168 kr./år
Alpha
4.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.289.006 kr.
72.695 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.121.420 kr.
69.855 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.346.350 kr.
73.667 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris69.4074.095.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM72.6954.289.006 kr.+4.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1045.8152.703.092 kr.-34.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median72.6064.283.744 kr.+4.6 %8 comps same_road_250m, median 29 m væk · high confidence
Comp-engine · P9078.1414.610.301 kr.+12.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering14.915880.000 kr.-78.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.1%
α (alpha)4.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år85.272 kr.
Salgspris4.289.006 kr.
Profit (1 års hold)252.858 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.1%
α (alpha)4.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast11.1%
Gross rental/år123.504 kr.
Salgspris4.460.566 kr.
Profit (1 års hold)462.650 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.0%
α (alpha)4.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast23.0%
Gross rental/år170.670 kr.
Salgspris4.923.779 kr.
Profit (1 års hold)973.029 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år127.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)165.672 kr.
− Ejerudgifter/år-42.168 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)85.272 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)123.504 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)170.670 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.570 kr.
= Tx-omkostning26.420 kr.
+ Tilbudspris4.095.000 kr.
= Total investeret4.121.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.289.006 kr.
− Investeret-4.121.420 kr.
= Spread167.586 kr.
÷ Investeret÷ 4.121.420 kr.
= Alpha4.1%

Mægler

kr/m² (udbud)69.407 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-07-12normal
2.601.000 kr.44.085 kr./m²
2017-11-15normal
2.100.000 kr.35.593 kr./m²
2004-02-17normal
959.000 kr.16.254 kr./m²
2000-12-10normal
704.832 kr.11.946 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 880.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.601.000 kr.2021-07-12 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer10.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og veldisponeret 2-værelses med to altaner – ligger trukket væk fra vejenVelkommen til Frederikssundsvej 68D, 2.th. her får du en lys og indbydende 2-værelses lejlighed med en rigtig god planløsning, et skønt lysindfald og ikke mindst to altaner – én fra stuen og én fra soveværelset. Her får du en bolig med fine klassiske detaljer, gode rum og en dejlig placering i ejendommen med udsigt over det hyggelige gårdmiljø.Fra entréen er der adgang til boligens øvrige rum. Stuen er rummelig og nem a