iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ørestads Boulevard 55E, 7. 701

2300 København S · nybolig · Nybolig Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
9.500.000 kr.
67.857 kr/m²
Vores estimat
9.053.720 kr.
64.669 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.7 %
-446.280 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.3 %
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2008)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·180 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·α -5.3% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 14.2% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -5.3%✗140 m² for stor✓7. sal✓Sol 100✓Bygget 2008✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 64.669 kr/m² × 140 m² = 9.053.720 kr.
Ørestads Boulevard 55E, 7. 701

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
140 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
9.500.000 kr.
Dage på markedet
180d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 75.456 kr./år
Alpha
-5.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.053.720 kr.
64.669 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.558.850 kr.
68.278 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.206.773 kr.
65.763 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris67.8579.500.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM64.6699.053.720 kr.-4.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.3572.850.000 kr.-70.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.1%
α (alpha)-5.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-3.1%
Gross rental/år210.144 kr.
Salgspris9.053.720 kr.
Profit (1 års hold)-294.986 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.8%
α (alpha)-5.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år295.824 kr.
Salgspris9.415.869 kr.
Profit (1 års hold)152.843 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.1%
α (alpha)-5.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.6%
= Total afkast12.1%
Gross rental/år248.458 kr.
Salgspris10.393.671 kr.
Profit (1 års hold)1.083.278 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (140) × 12 mdr
= Langtidsleje/år285.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)371.280 kr.
− Ejerudgifter/år-75.456 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)210.144 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)295.824 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)248.458 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.500.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+57.000 kr.
= Tx-omkostning58.850 kr.
+ Tilbudspris9.500.000 kr.
= Total investeret9.558.850 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.053.720 kr.
− Investeret-9.558.850 kr.
= Spread-505.130 kr.
÷ Investeret÷ 9.558.850 kr.
= Alpha-5.3%

Mægler

kr/m² (udbud)67.857 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-06-18normal
7.285.000 kr.52.036 kr./m²
2016-10-07normal
6.125.000 kr.43.750 kr./m²
2010-07-10normal
3.895.000 kr.27.821 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.285.000 kr.2024-06-18 · 2 år siden
Udbudspris implicerer14.2% pa
FMV implicerer11.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Udsigtslejlighed med kæmpe terrasse i særklasse

Denne eksklusive ejerlejlighed på 140 m² forener moderne arkitektur med en betagende udsigt og en gennemført, lys atmosfære.Opført i 2008 fremstår boligen med et stilrent og velovervejet design, hvor store gulv-til-loft vinduespartier lader dagslyset strømme ind.Planløsningen er gennemtænkt ned til mindste detalje og byder på to rummelige værelser, samt et imponerende opholdsrum i åben forbindelse med køkkenet. Her skabes de ideelle rammer for både afslapning og socialt samvær i en harmonisk og