Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2008)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·120 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 14.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗α -0.6%✗140 m² for stor!Ingen AVM✓7. sal✓Sol 100✓Bygget 2008
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
140 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
9.500.000 kr.
Dage på markedet
120d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 75.456 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.500.000 kr.
67.857 kr./m² · fallback
Investeret
9.558.850 kr.
68.278 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.650.392 kr.
68.931 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
9.500.000 kr.
67.857 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.500.000 kr.
67.857 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.850.000 kr.
20.357 kr./m²
-70.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år210.144 kr.
Salgspris9.500.000 kr.
Profit (1 års hold)151.294 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.5%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år295.824 kr.
Salgspris10.165.000 kr.
Profit (1 års hold)901.974 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.6%
= Total afkast16.8%
Gross rental/år248.458 kr.
Salgspris10.906.000 kr.
Profit (1 års hold)1.595.608 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (140) × 12 mdr
= Langtidsleje/år285.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)371.280 kr.
− Ejerudgifter/år-75.456 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)210.144 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)295.824 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)248.458 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.500.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+57.000 kr.
= Tx-omkostning58.850 kr.
+ Tilbudspris9.500.000 kr.
= Total investeret9.558.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.500.000 kr.
− Investeret-9.558.850 kr.
= Spread-58.850 kr.
÷ Investeret÷ 9.558.850 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)67.857 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-06-18normal
7.285.000 kr.52.036 kr./m²
2016-10-07normal
6.125.000 kr.43.750 kr./m²
2010-07-10normal
3.895.000 kr.27.821 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.285.000 kr.2024-06-18 · 2 år siden
Udbudspris implicerer14.2% pa
FMV implicerer14.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Udsigtslejlighed med kæmpe terrasse i særklasse
Denne eksklusive ejerlejlighed på 140 m² forener moderne arkitektur med en betagende udsigt og en gennemført, lys atmosfære.Opført i 2008 fremstår boligen med et stilrent og velovervejet design, hvor store gulv-til-loft vinduespartier lader dagslyset strømme ind.Planløsningen er gennemtænkt ned til mindste detalje og byder på to rummelige værelser, samt et imponerende opholdsrum i åben forbindelse med køkkenet. Her skabes de ideelle rammer for både afslapning og socialt samvær i en harmonisk og