iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ørestads Boulevard 55E, 7. 701

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view
Udbudspris
9.495.000 kr.
67.821 kr/m²
Vores estimat
8.910.059 kr.
63.643 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.2 %
-584.941 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.7 %
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2008)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 14.2% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -6.7%✗140 m² for stor✓7. sal✓Sol 100✓Bygget 2008✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 63.643 kr/m² × 140 m² = 8.910.059 kr.
Ørestads Boulevard 55E, 7. 701

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
140 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
9.495.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 77.208 kr./år
Alpha
-6.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.910.059 kr.
63.643 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.553.820 kr.
68.242 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.062.228 kr.
64.730 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris67.8219.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM63.6438.910.059 kr.-6.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.3572.850.000 kr.-70.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.6%
α (alpha)-6.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-4.6%
Gross rental/år208.392 kr.
Salgspris8.910.059 kr.
Profit (1 års hold)-435.369 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.3%
α (alpha)-6.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år294.072 kr.
Salgspris9.266.461 kr.
Profit (1 års hold)6.713 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.6%
α (alpha)-6.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.6%
= Total afkast10.6%
Gross rental/år246.706 kr.
Salgspris10.228.748 kr.
Profit (1 års hold)921.633 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (140) × 12 mdr
= Langtidsleje/år285.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)371.280 kr.
− Ejerudgifter/år-77.208 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)208.392 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)294.072 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)246.706 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+56.970 kr.
= Tx-omkostning58.820 kr.
+ Tilbudspris9.495.000 kr.
= Total investeret9.553.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.910.059 kr.
− Investeret-9.553.820 kr.
= Spread-643.761 kr.
÷ Investeret÷ 9.553.820 kr.
= Alpha-6.7%

Mægler

kr/m² (udbud)67.821 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-06-18normal
7.285.000 kr.52.036 kr./m²
2016-10-07normal
6.125.000 kr.43.750 kr./m²
2010-07-10normal
3.895.000 kr.27.821 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.285.000 kr.2024-06-18 · 2 år siden
Udbudspris implicerer14.2% pa
FMV implicerer10.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Sjælden udsigtslejlighed i VM Bjerget med masser af lys, luft og udeareal

LejlighedenArkitekttegnet hverdagsluksus med udsigt over byen. Det lyder måske for godt til at være sandt, men det er rigtigt nok; 140 kvm strømlinet lejlighed er netop nu på højkant. Velkommen til Ørestad.Rene linjer, skarpe kanter, store glaspartier og bunkevis af lys kendetegner denne lækre treværelses lejlighed, hvor stilen og standarden er helt i top. I kan med andre ord rykke lige ind og nyde tilværelsen i en bydel, der er lige dele etableret og i fuld udvikling.Hvidt interiør og pæne, ens