iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bernhard Bangs Alle 8, 1. 33

2000 Frederiksberg · other · Gitte Grønlund - Dit & Mit Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.995.000 kr.
59.356 kr/m²
Vores estimat
6.768.799 kr.
67.018 kr/m²
Udbudt under estimat
+12.9 %
+773.799 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 12.2 %
Comp-engineP10 54.882 · median 65.274 · P90 86.886 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden · comps ligger langt væk
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 12.2% i sweet spot (5-20%)
  • ·Seller CAGR 6.0% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·81 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 32% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1962) — lavere standard

Diagnose

OK case (et par advarsler)
4 · ! 2 · 1
Beton 1962!Comps usikre (8)!101 m² storα +12%Sol 951. salAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 67.018 kr/m² × 101 m² = 6.768.799 kr.
Bernhard Bangs Alle 8, 1. 33

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
1962
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
81d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.920 kr./år
Alpha
12.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.768.799 kr.
67.018 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
59.731 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.918.041 kr.
68.495 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris59.3565.995.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM67.0186.768.799 kr.+12.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1054.8825.543.116 kr.-7.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median65.2746.592.643 kr.+10.0 %8 comps samme postnummer, median 1184 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9086.8868.775.524 kr.+46.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering19.3071.950.000 kr.-67.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
15.4%
α (alpha)12.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast15.4%
Gross rental/år192.600 kr.
Salgspris6.768.799 kr.
Profit (1 års hold)928.579 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
20.7%
α (alpha)12.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.5%
= Total afkast20.7%
Gross rental/år268.956 kr.
Salgspris7.039.551 kr.
Profit (1 års hold)1.275.687 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
32.0%
α (alpha)12.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast32.0%
Gross rental/år301.572 kr.
Salgspris7.770.581 kr.
Profit (1 års hold)2.039.334 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år254.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)330.876 kr.
− Ejerudgifter/år-61.920 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)192.600 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)268.956 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)301.572 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.768.799 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread735.979 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha12.2%

Mægler

kr/m² (udbud)59.356 kr.
MæglerGitte Grønlund - Dit & Mit Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2004-12-14normal
1.664.000 kr.16.475 kr./m²
2002-07-26normal
1.320.000 kr.13.069 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.664.000 kr.2004-12-14 · 22 år siden
Udbudspris implicerer6.0% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Attraktiv lejlighed med masser af plads, sydvendt altan, elevator og gode fællesfaciliteter

På Bernhard Bangs Allé ligger en velholdt ejendom fra 1962, der er tegnet af Ole Hagens tegnestue, placeret i et attraktivt kvarter på Frederiksberg tæt ved Femte Juni Plads. Området byder på en rolig atmosfære kombineret med en central beliggenhed, hvor du inden for få minutters gang finder Lindevang Metrostation, gode træningsmuligheder og flere indkøbsmuligheder. I nabolaget findes desuden flere grønne områder – især Grøndalsparken, som er ideel til både en løbetur eller en afslappet gåtur. Lejligheden remstår flot og velholdt med en god og funktionel indretning. Gode brugbare rum og med de originale parketgulve. Køkkenet har en fin størrelse med god skabsplads og opvaskemaskine. Badeværelset er rummeligt og pænt, så det er lige til at tage i brug. Planløsningen er fleksibel med to stuer en suite, hvor de flotte dobbeltdøre gør det nemt at indrette den ene stue som et ekstra værelse, kontor eller børneværelse. Stuen har god plads til både spisebord og sofaafdeling, og herfra er der direkte udgang til en sydvendt altan, hvor stemningen kan nydes. Når aftensolen melder sig, kan man trække ned i den hyggelige fælles have, der deles sammen med ejendommens øvrige beboere. Den nuværende ejer har optimeret den oprindelige planløsning og skabt et stort walk-in closet med masser af opbevaringsplads til blandt andet overtøj, sko, støvsuger og meget mere – en virkelig praktisk løsning i hverdagen. Her får du en lejlighed med en god udnyttelse af kvadratmeterne og en hyggelig atmosfære. Tæt på alt det, Frederiksberg har at byde på. Ejendommen fremstår pæn og ordentlig med elevator, gode fællesarealer, kælderrum, vaskefaciliteter samt et parkeringsareal med pladser til ejendommens beboer, der kan benyttes efter først til mølle princippet. Det er også mulighed for gæsteparkering. Ejerforeningen, der har navnet Bolvighus, har et godt sammenhold og har gennemført flere forbedringer af ejendommen, b.la. et tagprojekt i 2014, relining af faldstammer i 2016 og en facaderenovering, nyt dørtelefonanlæg, ombygning af varmt brugsvandssystem, m.v., så ejendommen fremstår veldrevet. Der er i øjeblikket et igangværende projekt i ejendommen, hvor døre og vinduerne mod gården er igang med at blive udskiftet. Lejligheden henvender sig bredt og er oplagt for både yngre og ældre. Velkommen indenfor på Bernhard Bangs Allé 8.