Udbudspris
4.195.000 kr.
83.900 kr/m²
Vores estimat
4.195.000 kr.
83.900 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 61.978 · median 73.039 · P90 82.624 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1974✗Comps -13%✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 86✓3. sal✓50 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
50 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.292 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.195.000 kr.
83.900 kr./m² · fallback
Investeret
4.222.020 kr.
84.440 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.228.487 kr.
84.570 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.900 | 4.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 83.900 | 4.195.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 61.978 | 3.098.902 kr. | -26.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.039 | 3.651.957 kr. | -12.9 % | 8 comps same_building, median 35 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 82.624 | 4.131.220 kr. | -1.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.400 | 920.000 kr. | -78.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år60.708 kr.
Salgspris4.195.000 kr.
Profit (1 års hold)33.688 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år93.108 kr.
Salgspris4.362.800 kr.
Profit (1 års hold)233.888 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år165.546 kr.
Salgspris4.815.860 kr.
Profit (1 års hold)759.386 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (50) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.400 kr.
− Ejerudgifter/år-47.292 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)60.708 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)93.108 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)165.546 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.195.000 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-27.020 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)83.900 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-05-27normal
1.398.000 kr.27.960 kr./m²
2010-03-14normal
975.000 kr.19.500 kr./m²
2007-10-25family
1.020.000 kr.20.400 kr./m²
2002-04-07normal
770.000 kr.15.400 kr./m²
1998-07-10normal
391.000 kr.7.820 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 920.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.398.000 kr.2015-05-27 · 11 år siden
Udbudspris implicerer10.5% pa
FMV implicerer10.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rummelig og lys lejlighed med altan
Drømmer du om at bo centralt i byen? Men er du samtidig ikke parat til at gå på kompromis med komforten og f.eks. begynde en hverdag med et lille københavnerbadeværelse og minimale udefaciliteter? Så er denne lejlighed noget for dig. Her får du nemlig ikke bare separat brus og altan – du får også adgang til alt fra swimmingpool og sauna til tennisbane og fitnessrum.Lad os starte med selve lejligheden. En fordelingsentré med plads til overtøj og sko byder velkommen. På venstre hånd er der først o