← Tilbage til on-market
Birkedommervej 26, 4. th
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Udbudspris
4.495.000 kr.
72.500 kr/m²
Vores estimat
4.644.320 kr.
74.908 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.3 %
+149.320 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.7 %
Comp-engineP10 48.077 · median 66.668 · P90 78.579 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -8%!α +2.7%✓4. sal✓KBH-klassiker 1933✓Sol 100✓62 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.908 kr/m² × 62 m² = 4.644.320 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
62 m²
Værelser
3
Byggeår
1933
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.272 kr./år
Alpha
2.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.644.320 kr.
74.908 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
72.965 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.689.978 kr.
75.645 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.500 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.908 | 4.644.320 kr. | +3.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 48.077 | 2.980.791 kr. | -33.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.668 | 4.133.389 kr. | -8.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 70 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 78.579 | 4.871.908 kr. | +8.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.000 | 930.000 kr. | -79.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.3%
α (alpha)2.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast4.3%
Gross rental/år75.648 kr.
Salgspris4.644.320 kr.
Profit (1 års hold)196.148 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)2.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år115.824 kr.
Salgspris4.830.093 kr.
Profit (1 års hold)422.097 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.0%
α (alpha)2.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast23.0%
Gross rental/år250.396 kr.
Salgspris5.331.679 kr.
Profit (1 års hold)1.058.255 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år133.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.096 kr.
− Ejerudgifter/år-58.272 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.648 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)115.824 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)250.396 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.644.320 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread120.500 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha2.7%
Mægler
kr/m² (udbud)72.500 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-07-31normal
1.995.000 kr.32.177 kr./m²
2015-03-13family
1.200.000 kr.19.355 kr./m²
2010-09-09auction
1.048.000 kr.16.903 kr./m²
2001-06-17normal
810.000 kr.13.065 kr./m²
1998-12-12normal
493.000 kr.7.952 kr./m²
1997-04-21normal
324.284 kr.5.230 kr./m²
1993-05-16normal
203.057 kr.3.275 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 930.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.995.000 kr.2018-07-31 · 8 år siden
Udbudspris implicerer10.7% pa
FMV implicerer11.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Øverst beliggende lys og indbydende lejlighed med stor solrig altan
Velkommen til Birkedommervej 26, 4. th. en lys og indbydende lejlighed med en god planløsning og skøn atmosfære. Boligen byder på to værelser, en rummelig stue og udgang til en stor sydvestvendt altan med masser af sol. Og ligger centralt i Nordvest!LEJLIGHEDEN: Når du træder ind i lejligheden, mødes du af en entré med gode muligheder for opbevaring af overtøj og sko. Badeværelset er indrettet med hvide vægfliser og mørke gulvfliser og har desuden indbyggede opbevaringsløsninger. Køkkenet fremst