Udbudspris
3.345.000 kr.
61.944 kr/m²
Vores estimat
3.345.000 kr.
61.944 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 13.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1970✗Støjgade✗α -0.7%!Ingen AVM✓Sol 74✓2. sal✓54 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
3.345.000 kr.
Dage på markedet
50d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.888 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.345.000 kr.
61.944 kr./m² · fallback
Investeret
3.366.920 kr.
62.350 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.393.541 kr.
62.843 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 61.944 | 3.345.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 61.944 | 3.345.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.778 | 960.000 kr. | -71.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år70.752 kr.
Salgspris3.345.000 kr.
Profit (1 års hold)48.832 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.5%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år105.744 kr.
Salgspris3.478.800 kr.
Profit (1 års hold)217.624 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.1%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast19.1%
Gross rental/år166.950 kr.
Salgspris3.840.060 kr.
Profit (1 års hold)640.090 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.
− Ejerudgifter/år-45.888 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)70.752 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)105.744 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)166.950 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.345.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.345.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.345.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.070 kr.
= Tx-omkostning21.920 kr.
+ Tilbudspris3.345.000 kr.
= Total investeret3.366.920 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.345.000 kr.
− Investeret-3.366.920 kr.
= Spread-21.920 kr.
÷ Investeret÷ 3.366.920 kr.
= Alpha-0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)61.944 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-06-25normal
2.950.000 kr.54.630 kr./m²
2022-08-31normal
2.150.000 kr.39.815 kr./m²
2018-10-16normal
1.750.000 kr.32.407 kr./m²
2012-04-18normal
875.000 kr.16.204 kr./m²
2000-05-04normal
493.600 kr.9.141 kr./m²
1999-09-01normal
471.620 kr.8.734 kr./m²
1997-05-12normal
300.650 kr.5.568 kr./m²
1993-01-26normal
260.000 kr.4.815 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.950.000 kr.2025-06-25 · 1 år siden
Udbudspris implicerer13.4% pa
FMV implicerer13.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og delevenlig 2-værelses lejlighed med altan
På Jagtvej i København N udbydes denne veldisponerede ejerlejlighed på 54 kvadratmeter fordelt over to værelser. Boligen ligger i en ejendom fra 1970 og udmærker sig ved en gennemtænkt planløsning, der gør den særdeles delevenlig for studerende eller ideel som forældrekøb. Med en central placering på Nørrebro kombinerer lejligheden et roligt privatliv med umiddelbar nærhed til bydelens dynamiske kulturliv, caféer og grønne åndehuller.Indenfor mødes man af en lys fordelingsentré med hvide, indbyg