← Tilbage til on-market
Myggenæsgade 3, 3. 2
2300 København S · danbolig · danbolig Islands Brygge og Ørestad
Udbudspris
5.895.000 kr.
74.620 kr/m²
Vores estimat
6.024.519 kr.
76.260 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.2 %
+129.519 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.6 %
Comp-engineP10 60.189 · median 77.801 · P90 86.001 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.6%✓Comps +4%✓Sol 92✓3. sal✓79 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.260 kr/m² × 79 m² = 6.024.519 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
5.895.000 kr.
Dage på markedet
51d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.664 kr./år
Alpha
1.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.024.519 kr.
76.260 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.932.220 kr.
75.091 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.099.568 kr.
77.210 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.620 | 5.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.260 | 6.024.519 kr. | +2.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 60.189 | 4.754.954 kr. | -19.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.801 | 6.146.280 kr. | +4.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 274 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 86.001 | 6.794.067 kr. | +15.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.215 | 2.150.000 kr. | -63.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.5%
α (alpha)1.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år113.496 kr.
Salgspris6.024.519 kr.
Profit (1 års hold)205.795 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.3%
α (alpha)1.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast8.3%
Gross rental/år161.844 kr.
Salgspris6.265.500 kr.
Profit (1 års hold)495.124 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.0%
α (alpha)1.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast21.0%
Gross rental/år276.250 kr.
Salgspris6.916.148 kr.
Profit (1 års hold)1.260.178 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.508 kr.
− Ejerudgifter/år-47.664 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.496 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)161.844 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)276.250 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.370 kr.
= Tx-omkostning37.220 kr.
+ Tilbudspris5.895.000 kr.
= Total investeret5.932.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.024.519 kr.
− Investeret-5.932.220 kr.
= Spread92.299 kr.
÷ Investeret÷ 5.932.220 kr.
= Alpha1.6%
Mægler
kr/m² (udbud)74.620 kr.
Mæglerdanbolig Islands Brygge og Ørestad
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-06-27other
252.500.000 kr.3.196.203 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor sydøst vendt altan og åbent køkken-alrum på Islands Brygge
På Myggenæsgade 3, 3. 2. venter en lys og indbydende lejlighed på 79 m² med en god placering i den gamle og etablerede del af Islands Brygge. Her får I en bolig, hvor særligt det store åbne opholdsmiljø, den sydøstvendte altan og den fleksible planløsning skiller sig ud.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det store køkken-alrum og stueområde. Køkkenet er integreret i opholdsrummet med en åben løsning, der skaber en naturlig forbindelse mellem madlavning, spiseplads og stue. Her er god plads