- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·130 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 69.811 | 3.700.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.797 | 3.858.217 kr. | +4.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.962 | 3.124.979 kr. | -15.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.524 | 3.525.782 kr. | -4.7 % | 8 comps inden for 250 m, median 42 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 75.590 | 4.006.274 kr. | +8.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.981 | 900.000 kr. | -75.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys og charmerende 2-værelses øverst med solrig altan Øverst i en stemningsfuld gulstensbygning fra 1939 med karakteristiske farverige altaner finder du denne velholdte og lysfyldte lejlighed på rolige Händelsvej i det gamle Sydhavn. Det er et kvarter med en unik og afslappet stemning. Med 500 meter til Valbyparken og derfra Sydhavnstippen har du to af byens smukkeste rekreative områder inden for gåafstand, og stranden i Valbyparken lokker om sommeren. Lejligheden ligger øverst i ejendommen uden overboer med en solfyldt syd-østvendt altan og en stor og grøn gårdhave, hvor der er langt til genboerne. Planløsningen er let og gennemtænkt. En kombineret entré og fordelingsgang binder boligen sammen og leder ind til en lys, indbydende stue, hvorfra der er adgang til et rummeligt soveværelse. Hertil kommer et velindrettet køkken og badeværelse med separat brus. Boligen har en dejlig luftig rumfornemmelse, hvor lyset strømmer frit. Fra stuen er der direkte udgang til altanen, hvor morgensolen møder dig og eftermiddagslyset bliver længe. Lejligheden fremstår pæn og velholdt med et badeværelse istandsat i 2021, en ny og isolerende hoveddør fra 2024 samt opvaskemaskine fra 2024 i køkkenet. Ejendommen selv er en perle med kun tre etager, renoveret facade fra 2018, en veldrevet ejerforening med lave ejerudgifter og den hyggelige gårdhave, som beboerne holder af. Hertil kommer fælles fitnessrum, cykelparkering, værksted, bytterum, fælleslokale og flere vaskekældre i foreningen. Få minutters gang væk ligger den prisvindende Karens Minde Akse, en nyetableret grøn oase, der omkranser det lokale kulturhus med både bibliotek, café og koncerter samt dyreliv. Dagligvareindkøb er lige om hjørnet og inden for få minutters gang finder du både metro ved Mozarts Plads og S-tog ved Sjælør. Med metroen er der kun ca. 10 minutter til Rådhuspladsen. Et charmerende nærmiljø med masser af muligheder og et afslappet, grønt byliv.