iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Jens Otto Krags Gade 6, 1. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.095.000 kr.
84.464 kr/m²
Vores estimat
7.214.934 kr.
85.892 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.7 %
+119.934 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.1 %
Comp-engineP10 76.326 · median 87.785 · P90 102.497 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals13/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·151 dage — sælger kan være motiveret
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 15.7% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.1%✓Comps +4%✓Sol 92✓1. sal✓84 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 85.892 kr/m² × 84 m² = 7.214.934 kr.
Jens Otto Krags Gade 6, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
7.095.000 kr.
Dage på markedet
151d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.180 kr./år
Alpha
1.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.214.934 kr.
85.892 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.139.420 kr.
84.993 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.283.563 kr.
86.709 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris84.4647.095.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM85.8927.214.934 kr.+1.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1076.3266.411.404 kr.-9.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median87.7857.373.912 kr.+3.9 %8 comps inden for 500 m, median 112 m væk · high confidence
Comp-engine · P90102.4978.609.765 kr.+21.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.4052.050.000 kr.-71.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.7%
α (alpha)1.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast2.7%
Gross rental/år114.180 kr.
Salgspris7.214.934 kr.
Profit (1 års hold)189.694 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.4%
α (alpha)1.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast7.4%
Gross rental/år165.588 kr.
Salgspris7.503.531 kr.
Profit (1 års hold)529.699 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.6%
α (alpha)1.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast19.6%
Gross rental/år266.734 kr.
Salgspris8.282.744 kr.
Profit (1 års hold)1.410.058 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år171.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)222.768 kr.
− Ejerudgifter/år-57.180 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)114.180 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)165.588 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)266.734 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.095.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+42.570 kr.
= Tx-omkostning44.420 kr.
+ Tilbudspris7.095.000 kr.
= Total investeret7.139.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.214.934 kr.
− Investeret-7.139.420 kr.
= Spread75.514 kr.
÷ Investeret÷ 7.139.420 kr.
= Alpha1.1%

Mægler

kr/m² (udbud)84.464 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-06-28normal
4.575.000 kr.54.464 kr./m²
2015-09-04family
2.600.000 kr.30.952 kr./m²
2011-06-09normal
2.600.000 kr.30.952 kr./m²
2006-10-03normal
2.204.355 kr.26.242 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.575.000 kr.2023-06-28 · 3 år siden
Udbudspris implicerer15.7% pa
FMV implicerer16.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed med to solrige altaner

Her får du en lejlighed på populære Islands Brygge, hvor hverdagen glider let – både inde og ude. Planløsningen er veludnyttet med et åbent opholdsrum, hvor køkken, alrum og stue ligger i forlængelse af hinanden og samler hjemmet i ét naturligt midtpunkt. Lyset er gavmildt her, for det flyder ind fra begge sider, og med udgang til en altan i hver ende af det store opholdsrum bliver udearealerne en integreret del af boligen. Rammerne er moderne og velfungerende, så det er nemt at flytte ind og