Jens Otto Krags Gade 6, 1. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view

Top-pick score

55/ 100

C — okay

AVM signal5/25

Kvalitet25/25

Data-freshness12/20

Bydel5/15

Market signals8/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Moderne (byggeår 2006)
·Fresh handelsdata (2023)
·91 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum

Red flags

·α -7.4% — over markedet
·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
·Seller CAGR 16.8% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 5 · ! 0 · ✗ 1

✗α -7.4%✓Sol 92✓1. sal✓84 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.907 kr/m² × 84 m² = 6.796.226 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Amager

kvm

84 m²

Værelser

Byggeår

2006

Udbudspris

7.295.000 kr.

Dage på markedet

91d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.610 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 170

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 56.184 kr./år

Alpha

-7.4%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

6.796.226 kr.

80.907 kr./m² · XGBoost

Investeret

7.340.620 kr.

87.388 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

6.868.342 kr.

81.766 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

7.295.000 kr.

86.845 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

6.796.226 kr.

80.907 kr./m²

-6.8% vs udbud

XGBoost (proprietær)

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

2.050.000 kr.

24.405 kr./m²

-71.9% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

-5.8%

α (alpha)-7.4%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.6%

= Total afkast-5.8%

Gross rental/år115.176 kr.

Salgspris6.796.226 kr.

Profit (1 års hold)-429.218 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

1.9%

α (alpha)-7.4%

β (7% beta)7.0%

cf-yield2.3%

= Total afkast1.9%

Gross rental/år166.584 kr.

Salgspris7.271.962 kr.

Profit (1 års hold)97.926 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

11.0%

α (alpha)-7.4%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.6%

= Total afkast11.0%

Gross rental/år267.730 kr.

Salgspris7.802.067 kr.

Profit (1 års hold)729.177 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år458.367 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-68.755 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.

= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr

× kvm (84) × 12 mdr

= Langtidsleje/år171.360 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)222.768 kr.

− Ejerudgifter/år-56.184 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)115.176 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)166.584 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)267.730 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.295.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+43.770 kr.

= Tx-omkostning45.620 kr.

+ Tilbudspris7.295.000 kr.

= Total investeret7.340.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.796.226 kr.

− Investeret-7.340.620 kr.

= Spread-544.394 kr.

÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.

= Alpha-7.4%

Mægler

kr/m² (udbud)86.845 kr.

MæglerNybolig Islands Brygge

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2023-06-28normal

4.575.000 kr.54.464 kr./m²

2015-09-04family

2.600.000 kr.30.952 kr./m²

2011-06-09normal

2.600.000 kr.30.952 kr./m²

2006-10-03normal

2.204.355 kr.26.242 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

4.575.000 kr.2023-06-28 · 3 år siden

Udbudspris implicerer16.8% pa

FMV implicerer14.1% pa

Overshoot (FMV vs udbud)-2.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed med to solrige altaner

Her får du en lejlighed på populære Islands Brygge, hvor hverdagen glider let – både inde og ude. Planløsningen er veludnyttet med et åbent opholdsrum, hvor køkken, alrum og stue ligger i forlængelse af hinanden og samler hjemmet i ét naturligt midtpunkt. Lyset er gavmildt her, for det flyder ind fra begge sider, og med udgang til en altan i hver ende af det store opholdsrum bliver udearealerne en integreret del af boligen. Rammerne er moderne og velfungerende, så det er nemt at flytte ind og