Udbudspris
6.295.000 kr.
77.716 kr/m²
Vores estimat
6.288.428 kr.
77.635 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.1 %
-6.572 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Comp-engineP10 64.497 · median 72.434 · P90 90.192 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1927)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 14.5% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -0.7%✓4. sal✓KBH-klassiker 1927✓Sol 100✓81 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.635 kr/m² × 81 m² = 6.288.428 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
1927
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.664 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.288.428 kr.
77.635 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.334.620 kr.
78.205 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.383.016 kr.
78.803 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.716 | 6.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.635 | 6.288.428 kr. | -0.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.497 | 5.224.253 kr. | -17.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.434 | 5.867.132 kr. | -6.8 % | 8 comps same_road_250m, median 30 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 90.192 | 7.305.535 kr. | +16.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.901 | 1.450.000 kr. | -77.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år134.736 kr.
Salgspris6.288.428 kr.
Profit (1 års hold)88.544 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.3%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år193.056 kr.
Salgspris6.539.965 kr.
Profit (1 års hold)398.401 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år280.105 kr.
Salgspris7.219.115 kr.
Profit (1 års hold)1.164.601 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år194.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)252.720 kr.
− Ejerudgifter/år-59.664 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)134.736 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)193.056 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.105 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.288.428 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread-46.192 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha-0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)77.716 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-01-19normal
3.205.000 kr.39.568 kr./m²
2012-11-29normal
1.660.000 kr.20.494 kr./m²
2007-10-30normal
1.500.000 kr.18.519 kr./m²
1997-01-30normal
547.000 kr.6.753 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.205.000 kr.2021-01-19 · 5 år siden
Udbudspris implicerer14.5% pa
FMV implicerer14.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3V’er med supergodt lysindfald og en skøn altan
3V’er med supergodt lysindfald og en skøn altan En 81 kvm stor treværelses lejlighed er til salg – til parrets eller den lille families store glæde! I skal til Østerbros rolige Æbeløgade, som er lukket for motortrafik. Her venter jer en lys og indbydende bolig med en 4,5 meter bred og lækker altan. Lejligheden præges af et meget rart lysindfald heroppe på 4. sal, og den gode loftshøjde understreger den rare atmosfære. Der er let stuk og pæne gulve, og planløsningen giver jer to værelser, en stu