Udbudspris
5.995.000 kr.
74.012 kr/m²
Vores estimat
5.974.482 kr.
73.759 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.3 %
-20.518 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.0 %
Comp-engineP10 64.497 · median 72.434 · P90 90.192 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1927)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·61 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 13.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -1.0%✓4. sal✓KBH-klassiker 1927✓Sol 100✓81 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.759 kr/m² × 81 m² = 5.974.482 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
1927
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
61d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.664 kr./år
Alpha
-1.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.974.482 kr.
73.759 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
74.479 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.070.942 kr.
74.950 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.012 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.759 | 5.974.482 kr. | -0.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.497 | 5.224.253 kr. | -12.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.434 | 5.867.132 kr. | -2.1 % | 8 comps same_road_250m, median 30 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 90.192 | 7.305.535 kr. | +21.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.901 | 1.450.000 kr. | -75.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-1.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år134.736 kr.
Salgspris5.974.482 kr.
Profit (1 års hold)76.398 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-1.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år193.056 kr.
Salgspris6.213.461 kr.
Profit (1 års hold)373.697 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)-1.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år280.105 kr.
Salgspris6.858.705 kr.
Profit (1 års hold)1.105.991 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år194.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)252.720 kr.
− Ejerudgifter/år-59.664 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)134.736 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)193.056 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.105 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.974.482 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-58.338 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-1.0%
Mægler
kr/m² (udbud)74.012 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-01-19normal
3.205.000 kr.39.568 kr./m²
2012-11-29normal
1.660.000 kr.20.494 kr./m²
2007-10-30normal
1.500.000 kr.18.519 kr./m²
1997-01-30normal
547.000 kr.6.753 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.205.000 kr.2021-01-19 · 5 år siden
Udbudspris implicerer13.3% pa
FMV implicerer13.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3V’er med supergodt lysindfald og en skøn altan
3V’er med supergodt lysindfald og en skøn altan En 81 kvm stor treværelses lejlighed er til salg – til parrets eller den lille families store glæde! I skal til Østerbros rolige Æbeløgade. Her venter jer en lys og indbydende bolig med en 4,5 meter bred og lækker altan. Lejligheden præges af et meget rart lysindfald heroppe på 4. sal, og den gode loftshøjde understreger den rare atmosfære. Der er let stuk og pæne gulve, og planløsningen giver jer to værelser, en stue med udgang til altanen, et ba