Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
- ·Seller CAGR 33.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1974✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓3. sal✓66 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1974
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
9d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.220 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.195.000 kr.
78.712 kr./m² · fallback
Investeret
5.228.020 kr.
79.212 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.259.930 kr.
79.696 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.195.000 kr.
78.712 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.195.000 kr.
78.712 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
890.000 kr.
13.485 kr./m²
-82.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år98.340 kr.
Salgspris5.195.000 kr.
Profit (1 års hold)65.320 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.1%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast9.1%
Gross rental/år141.108 kr.
Salgspris5.558.650 kr.
Profit (1 års hold)471.738 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast19.2%
Gross rental/år264.448 kr.
Salgspris5.963.860 kr.
Profit (1 års hold)1.000.288 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år142.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)185.328 kr.
− Ejerudgifter/år-44.220 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)98.340 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)141.108 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)264.448 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.195.000 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-33.020 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)78.712 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-05-09normal
3.900.000 kr.59.091 kr./m²
2024-11-29normal
2.810.000 kr.42.576 kr./m²
2010-04-20normal
1.005.000 kr.15.227 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 890.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.900.000 kr.2025-05-09 · 1 år siden
Udbudspris implicerer33.2% pa
FMV implicerer33.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne lejlighed med køkkenalrum og stor altan
Moderne lejlighed med køkkenalrum og stor altanVelkommen til Theklavej 45, 3. 12. Her får du en lys og indbydende lejlighed med flotte gulve gennem hele boligen. Lejligheden fremstår i rigtig flot stand og er lige til at flytte ind i. Derudover byder den på et rummeligt køkkenalrum og en skøn, stor altan.LEJLIGHED: Fra hoveddøren træder du ind i entréen, med indbygget skab og gode muligheder for opbevaring af sko og overtøj samt en vaskesøjle i midtergangen. På højre hånd finder man det første v