Udbudspris
4.995.000 kr.
75.682 kr/m²
Vores estimat
4.995.000 kr.
75.682 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 52.138 · median 60.352 · P90 64.132 kr/m²7 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·129 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
- ·Seller CAGR 28.1% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1974✗α -0.6%!Comps usikre (7)!Ingen AVM✓Sol 95✓3. sal✓66 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1974
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
129d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.220 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
75.682 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
76.164 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.061.123 kr.
76.684 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.682 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.682 | 4.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 52.138 | 3.441.097 kr. | -31.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 60.352 | 3.983.261 kr. | -20.3 % | 7 comps samme postnummer, median 84 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 64.132 | 4.232.683 kr. | -15.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 13.485 | 890.000 kr. | -82.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år98.340 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)66.520 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år141.108 kr.
Salgspris5.194.800 kr.
Profit (1 års hold)309.088 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år264.448 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)971.888 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år142.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)185.328 kr.
− Ejerudgifter/år-44.220 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)98.340 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)141.108 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)264.448 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)75.682 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-05-09normal
3.900.000 kr.59.091 kr./m²
2024-11-29normal
2.810.000 kr.42.576 kr./m²
2010-04-20normal
1.005.000 kr.15.227 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 890.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.900.000 kr.2025-05-09 · 1 år siden
Udbudspris implicerer28.1% pa
FMV implicerer28.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne lejlighed med køkkenalrum og stor altan
Moderne lejlighed med køkkenalrum og stor altanVelkommen til Theklavej 45, 3. 12. Her får du en lys og indbydende lejlighed med flotte gulve gennem hele boligen. Lejligheden fremstår i rigtig flot stand og er lige til at flytte ind i. Derudover byder den på et rummeligt køkkenalrum og en skøn, stor altan.LEJLIGHED: Fra hoveddøren træder du ind i entréen, med indbygget skab og gode muligheder for opbevaring af sko og overtøj samt en vaskesøjle i midtergangen. På højre hånd finder man det første v