iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Papirøen 21, 9. th

1436 København K · realmaeglerne · RealMæglerne Nordhavn ApS Ejendomsmæglere

Åbn pitch-view
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2023)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·660 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·α -19.4% — over markedet
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -19.4%✗148 m² for stor✓9. sal✓Sol 100✓Nybyg 2023✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 109.033 kr/m² × 148 m² = 16.136.903 kr.
Papirøen 21, 9. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
148 m²
Værelser
3
Byggeår
2023
Udbudspris
19.900.000 kr.
Dage på markedet
660d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 241.572 kr./år
Alpha
-19.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
16.136.903 kr.
109.033 kr./m² · XGBoost
Investeret
20.021.250 kr.
135.279 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
16.187.079 kr.
109.372 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
19.900.000 kr.
134.459 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
16.136.903 kr.
109.033 kr./m²
-18.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-18.7%
α (alpha)-19.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield0.7%
= Total afkast-18.7%
Gross rental/år149.148 kr.
Salgspris16.136.903 kr.
Profit (1 års hold)-3.735.199 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-11.1%
α (alpha)-19.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-11.1%
Gross rental/år266.364 kr.
Salgspris17.266.486 kr.
Profit (1 års hold)-2.488.400 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-3.0%
α (alpha)-19.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.6%
= Total afkast-3.0%
Gross rental/år330.341 kr.
Salgspris18.525.165 kr.
Profit (1 års hold)-1.165.745 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR2.590 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.590 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år784.789 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-117.718 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-63.546 kr.
= Net Airbnb/år571.913 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (148) × 12 mdr
= Langtidsleje/år390.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)507.936 kr.
− Ejerudgifter/år-241.572 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)149.148 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)266.364 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)330.341 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris19.900.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)19.900.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)19.900.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+119.400 kr.
= Tx-omkostning121.250 kr.
+ Tilbudspris19.900.000 kr.
= Total investeret20.021.250 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV16.136.903 kr.
− Investeret-20.021.250 kr.
= Spread-3.884.347 kr.
÷ Investeret÷ 20.021.250 kr.
= Alpha-19.4%

Mægler

kr/m² (udbud)134.459 kr.
MæglerRealMæglerne Nordhavn ApS Ejendomsmæglere
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Papirøen - Fantastisk udsigtslejlighed på 9 sal - 148 m2 med 2 badevær. - UDEN BOPÆLSPLIGT!

Velkommen til Papirøen.En urban oase omkranset af vand på alle fire sider, hvor mennesker mødes for at koble af, opleve kultur, spise god mad, bo – og nyde udsigten over vandet og indre København.Øen har i godt 300 år lagt opdæmmet jord til en lang række vigtige funktioner for byen: fra skibsværft til krigshospital, kanonopbevaring, kuldepot og papirlager. I dag husker de fleste københavnere bedst tiden med oplagring af papir, som gav Christiansholm dens nuværende kaldenavn: PAPIRØEN.Først for få år siden blev øen tilgængelig for almindelige københavnere, og især øens midlertidige madmarked blev en stor succes. I godt 300 år var øen et lukket område - skiftevist ejet af staten, søværnet, industrien og havnen – og i løbet af meget kort tid blev PAPIRØEN et nyt kulturelt centrum og en populær udflugtsdestination.I de kommende år skal PAPIRØEN på endnu en rejse, når øen udvikles til et nyt bykvarter med nyskabende arkitektur, et vandkulturhus, internationalt hotel, madhal, boliger og unikke kulturtilbud. Det hele omgivet af en ny havnepromenade med rekreative aktiviteter.Øen er placeret på den nye akse af oplevelser, gastronomi og kultur, der forbinder det klassiske København med alle de nyere tilbud på Holmen og Refshaleøen.Med et indbydende miks af kultur, madkoncepter og rekreative aktiviteter bliver PAPIRØEN Københavns nye urbane åndehul omkranset af vand – på inderhavnens bedste beliggenhed.*Billederne og visualiseringerne er ikke nødvendigvis fra eller af den pågældende bolig.