Udbudspris
4.495.000 kr.
63.310 kr/m²
Vores estimat
4.495.000 kr.
63.310 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 54.968 · median 64.897 · P90 85.565 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden · comps ligger langt væk
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·116 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓4. sal✓Stand 8/10✓Sol 100✓71 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
71 m²
Værelser
3
Byggeår
1970
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
116d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.548 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
63.310 kr./m² · fallback
Investeret
4.523.820 kr.
63.716 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.600.917 kr.
64.802 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 63.310 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 63.310 | 4.495.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 54.968 | 3.902.728 kr. | -13.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 64.897 | 4.607.693 kr. | +2.5 % | 8 comps samme postnummer, median 2318 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 85.565 | 6.075.102 kr. | +35.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.718 | 1.400.000 kr. | -68.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år135.372 kr.
Salgspris4.495.000 kr.
Profit (1 års hold)106.552 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.2%
= Total afkast7.5%
Gross rental/år189.048 kr.
Salgspris4.674.800 kr.
Profit (1 års hold)340.028 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield7.1%
= Total afkast21.2%
Gross rental/år319.944 kr.
Salgspris5.160.260 kr.
Profit (1 års hold)956.384 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år178.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)232.596 kr.
− Ejerudgifter/år-43.548 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.372 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)189.048 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)319.944 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.495.000 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-28.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)63.310 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-01-31normal
3.800.000 kr.53.521 kr./m²
2004-01-30normal
1.300.000 kr.18.310 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Totalistandsat treværelses lejlighed med altan og elevator
Der er udsigt og totalrenoverede rammer i denne 71 kvm lejlighed, som ligger i cykelafstand til alle byens tilbud. Du får ligeledes egen altan, og de gode faciliteter tæller bl.a. også elevator i ejendommen. Velkommen. Lejligheden ligger på fjerde sal med et skønt kig til KB fodboldbaner og nærområdet. Du inviteres ind i en entré, hvor du kan komme af med overtøjet. Videre i boligen finder du en stor stue og et køkken i åben forbindelse med hinanden, og der er masser af plads til indretning af