iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sankt Gertruds Stræde 4, 2.

1129 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.250.000 kr.
76.220 kr/m²
Vores estimat
7.150.002 kr.
87.195 kr/m²
Udbudt under estimat
+14.4 %
+900.002 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 13.7 %
Comp-engineP10 70.086 · median 87.551 · P90 95.446 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
79/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 13.7% i sweet spot (5-20%)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·68 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 34% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 8 · ! 0 · ✗ 0
✓α +14%✓Comps +15%✓Stand 8/10✓Sol 64✓Klassisk 1815✓2. sal✓82 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.195 kr/m² × 82 m² = 7.150.002 kr.
Sankt Gertruds Stræde 4, 2.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
82 m²
Værelser
3
Byggeår
1815
Udbudspris
6.250.000 kr.
Dage på markedet
68d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.252 kr./år
Alpha
13.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.150.002 kr.
87.195 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.289.350 kr.
76.699 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.281.690 kr.
88.801 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris76.2206.250.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM87.1957.150.002 kr.+14.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.0865.747.063 kr.-8.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median87.5517.179.195 kr.+14.9 %8 comps inden for 1 km, median 160 m væk · high confidence
Comp-engine · P9095.4467.826.593 kr.+25.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.3902.000.000 kr.-68.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
16.5%
α (alpha)13.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast16.5%
Gross rental/år177.228 kr.
Salgspris7.150.002 kr.
Profit (1 års hold)1.037.880 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
21.5%
α (alpha)13.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast21.5%
Gross rental/år242.172 kr.
Salgspris7.436.002 kr.
Profit (1 års hold)1.388.824 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
34.5%
α (alpha)13.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.0%
= Total afkast34.5%
Gross rental/år376.044 kr.
Salgspris8.208.202 kr.
Profit (1 års hold)2.294.896 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)281.424 kr.
− Ejerudgifter/år-39.252 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)177.228 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)242.172 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)376.044 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.500 kr.
= Tx-omkostning39.350 kr.
+ Tilbudspris6.250.000 kr.
= Total investeret6.289.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.150.002 kr.
− Investeret-6.289.350 kr.
= Spread860.652 kr.
÷ Investeret÷ 6.289.350 kr.
= Alpha13.7%

Mægler

kr/m² (udbud)76.220 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-05-24normal
4.300.000 kr.52.439 kr./m²
2004-09-06normal
1.900.000 kr.23.171 kr./m²
1999-09-03normal
1.400.000 kr.17.073 kr./m²
1996-06-19normal
867.730 kr.10.582 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.300.000 kr.2022-05-24 · 4 år siden
Udbudspris implicerer9.8% pa
FMV implicerer13.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende lejlighed med historisk sjæl midt i Indre By

På en af Indre Bys hyggelige og historiske brostensbelagte gader finder du denne stemningsfulde lejlighed, hvor klassisk københavnercharme møder moderne komfort. Her får du en sjældent udbudt bolig med smukke originale detaljer, en attraktiv planløsning og en beliggenhed i hjertet af København – få skridt fra Kultorvet.Lejligheden byder velkommen via en rummelig entré. Herfra åbner boligen sig op til et indbydende opholdsrum, hvor stue og spisestue smelter naturligt sammen. De flotte plankegulve