← Tilbage til on-market
Sankt Gertruds Stræde 4, 2.
1129 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 7.8% i sweet spot (5-20%)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·Best afkast 28% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 0 · ✗ 0
✓α +7.8%✓Sol 64✓Klassisk 1815✓2. sal✓82 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 85.918 kr/m² × 82 m² = 7.045.285 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
82 m²
Værelser
3
Byggeår
1815
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.252 kr./år
Alpha
7.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.045.285 kr.
85.918 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
79.705 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.177.597 kr.
87.532 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.495.000 kr.
79.207 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.045.285 kr.
85.918 kr./m²
+8.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.000.000 kr.
24.390 kr./m²
-69.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.5%
α (alpha)7.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast10.5%
Gross rental/år177.228 kr.
Salgspris7.045.285 kr.
Profit (1 års hold)686.693 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
18.5%
α (alpha)7.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.7%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år242.172 kr.
Salgspris7.538.455 kr.
Profit (1 års hold)1.244.807 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
28.3%
α (alpha)7.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast28.3%
Gross rental/år376.044 kr.
Salgspris8.087.987 kr.
Profit (1 års hold)1.928.211 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)281.424 kr.
− Ejerudgifter/år-39.252 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)177.228 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)242.172 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)376.044 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.045.285 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread509.465 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha7.8%
Mægler
kr/m² (udbud)79.207 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-05-24normal
4.300.000 kr.52.439 kr./m²
2004-09-06normal
1.900.000 kr.23.171 kr./m²
1999-09-03normal
1.400.000 kr.17.073 kr./m²
1996-06-19normal
867.730 kr.10.582 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.300.000 kr.2022-05-24 · 4 år siden
Udbudspris implicerer10.9% pa
FMV implicerer13.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende lejlighed med historisk sjæl midt i Indre By
På en af Indre Bys hyggelige og historiske brostensbelagte gader finder du denne stemningsfulde lejlighed, hvor klassisk københavnercharme møder moderne komfort. Her får du en sjældent udbudt bolig med smukke originale detaljer, en attraktiv planløsning og en beliggenhed i hjertet af København – få skridt fra Kultorvet.Lejligheden byder velkommen via en rummelig entré. Herfra åbner boligen sig op til et indbydende opholdsrum, hvor stue og spisestue smelter naturligt sammen. De flotte plankegulve