← Tilbage til on-market
Fortunstræde 4, 2. tv
1065 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Udbudspris
7.995.000 kr.
99.938 kr/m²
Vores estimat
6.874.344 kr.
85.929 kr/m²
Udbudt over estimat
-14.0 %
-1.120.656 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -14.5 %
Comp-engineP10 70.851 · median 79.853 · P90 94.523 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
41/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·55 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -14.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -20%✗α -14.5%✓Sol 71✓Klassisk 1802✓2. sal✓80 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 85.929 kr/m² × 80 m² = 6.874.344 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1802
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
55d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.656 kr./år
Alpha
-14.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.874.344 kr.
85.929 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
100.560 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.971.211 kr.
87.140 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 99.938 | 7.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.929 | 6.874.344 kr. | -14.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.851 | 5.668.069 kr. | -29.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.853 | 6.388.269 kr. | -20.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 201 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 94.523 | 7.561.835 kr. | -5.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.375 | 1.950.000 kr. | -75.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.8%
α (alpha)-14.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-12.8%
Gross rental/år140.544 kr.
Salgspris6.874.344 kr.
Profit (1 års hold)-1.029.932 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.0%
α (alpha)-14.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-8.0%
Gross rental/år203.904 kr.
Salgspris7.149.318 kr.
Profit (1 års hold)-691.598 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.5%
α (alpha)-14.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast4.5%
Gross rental/år344.640 kr.
Salgspris7.891.747 kr.
Profit (1 års hold)191.567 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år211.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)274.560 kr.
− Ejerudgifter/år-70.656 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)140.544 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)203.904 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)344.640 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.874.344 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-1.170.476 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-14.5%
Mægler
kr/m² (udbud)99.938 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
80 m² med 2 soveværelser og 2 badeværelser
Første gang til salg – 8 ejerlejligheder på en enestående adresse i København KEn sjælden mulighed midt i det historiske København. I Fortunstræde 4 udbydes nu otte ejerlejligheder, som aldrig tidligere har været på markedet – med Christiansborg, Gammel Strand og byens stemningsfulde kanaler som nærmeste naboer.Ejendommen indtager en attraktiv placering i en af de mest karakterfulde dele af København K. Her er man omgivet af historiske facader, brostensbelagte gader og nogle af hovedstadens mest