Top-pick score
81/ 100
A — institutional grade
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·54 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -1.5%✓Sol 95✓3. sal✓87 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.084 kr/m² × 87 m² = 7.924.283 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
54d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.992 kr./år
Alpha
-1.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.924.283 kr.
91.084 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
92.469 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.035.906 kr.
92.367 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.995.000 kr.
91.897 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.924.283 kr.
91.084 kr./m²
-0.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.700.000 kr.
31.034 kr./m²
-66.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.5%
α (alpha)-1.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år161.688 kr.
Salgspris7.924.283 kr.
Profit (1 års hold)41.151 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.4%
α (alpha)-1.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år230.592 kr.
Salgspris8.478.983 kr.
Profit (1 års hold)664.755 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-1.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år425.612 kr.
Salgspris9.097.077 kr.
Profit (1 års hold)1.477.869 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år229.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)298.584 kr.
− Ejerudgifter/år-67.992 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)161.688 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)230.592 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)425.612 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.924.283 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-120.537 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-1.5%
Mægler
kr/m² (udbud)91.897 kr.
MæglerHyllen & Co.
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-10-26normal
5.300.000 kr.60.920 kr./m²
2019-02-05normal
4.750.000 kr.54.598 kr./m²
2014-08-22normal
3.480.000 kr.40.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.300.000 kr.2020-10-26 · 6 år siden
Udbudspris implicerer7.1% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velindrettet og super stilfuld 2V med stor altan - meget rolig placering i Frederiksstaden
Lejligheden ligger på tredje sal i en yngre ejendom fra 2007 med elevator. Det er en udpræget lys lejlighed med en åben planløsning og lækre materialer og løsninger overalt. Du træder direkte indenfor i det samlende opholdsrum, hvor køkken og stue er ud i ét. Gulvet er belagt med brede stave i lys parket, og mod syd åbnes rummet op med to kæmpemæssige vinduespartier, der hver især vitterligt når fra væg til væg og fra gulv til loft. Der er faktisk ingen ramme om vinduerne, hvilket skaber en beta