Udbudspris
7.995.000 kr.
91.897 kr/m²
Vores estimat
8.027.402 kr.
92.269 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.4 %
+32.402 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.2 %
Comp-engineP10 53.000 · median 82.211 · P90 89.195 kr/m²4 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
81/ 100
A — institutional grade
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·114 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.2%!Comps usikre (4)✓Stand 9/10✓Sol 95✓3. sal✓87 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 92.269 kr/m² × 87 m² = 8.027.402 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
114d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.992 kr./år
Alpha
-0.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.027.402 kr.
92.269 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
92.469 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.138.410 kr.
93.545 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 91.897 | 7.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.269 | 8.027.402 kr. | +0.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 53.000 | 4.611.016 kr. | -42.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 82.211 | 7.152.354 kr. | -10.5 % | 4 comps inden for 1 km, median 881 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 89.195 | 7.759.937 kr. | -2.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 31.034 | 2.700.000 kr. | -66.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år161.688 kr.
Salgspris8.027.402 kr.
Profit (1 års hold)144.270 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.6%
α (alpha)-0.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år230.592 kr.
Salgspris8.348.498 kr.
Profit (1 års hold)534.270 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.9%
α (alpha)-0.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast19.9%
Gross rental/år425.612 kr.
Salgspris9.215.457 kr.
Profit (1 års hold)1.596.250 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år229.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)298.584 kr.
− Ejerudgifter/år-67.992 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)161.688 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)230.592 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)425.612 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.027.402 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-17.418 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-0.2%
Mægler
kr/m² (udbud)91.897 kr.
MæglerHyllen & Co.
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-10-26normal
5.300.000 kr.60.920 kr./m²
2019-02-05normal
4.750.000 kr.54.598 kr./m²
2014-08-22normal
3.480.000 kr.40.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.300.000 kr.2020-10-26 · 6 år siden
Udbudspris implicerer7.1% pa
FMV implicerer7.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velindrettet og super stilfuld 2V med stor altan - meget rolig placering i Frederiksstaden
Lejligheden ligger på tredje sal i en yngre ejendom fra 2007 med elevator. Det er en udpræget lys lejlighed med en åben planløsning og lækre materialer og løsninger overalt. Du træder direkte indenfor i det samlende opholdsrum, hvor køkken og stue er ud i ét. Gulvet er belagt med brede stave i lys parket, og mod syd åbnes rummet op med to kæmpemæssige vinduespartier, der hver især vitterligt når fra væg til væg og fra gulv til loft. Der er faktisk ingen ramme om vinduerne, hvilket skaber en beta