iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Frederikssundsvej 50, 4. 2

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.395.000 kr.
53.950 kr/m²
Vores estimat
5.395.000 kr.
53.950 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
40/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·68 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1972✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 100

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Frederikssundsvej 50, 4. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
100 m²
Værelser
3
Byggeår
1972
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
68d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.968 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.395.000 kr.
53.950 kr./m² · fallback
Investeret
5.429.220 kr.
54.292 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.526.026 kr.
55.260 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris53.9505.395.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM53.9505.395.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.5001.550.000 kr.-71.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år166.032 kr.
Salgspris5.395.000 kr.
Profit (1 års hold)131.812 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.3%
= Total afkast7.6%
Gross rental/år230.832 kr.
Salgspris5.610.800 kr.
Profit (1 års hold)412.412 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år258.700 kr.
Salgspris6.193.460 kr.
Profit (1 års hold)1.022.940 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (100) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)280.800 kr.
− Ejerudgifter/år-49.968 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)166.032 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)230.832 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)258.700 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.395.000 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-34.220 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)53.950 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-12-23family
2.390.200 kr.23.902 kr./m²
2014-07-18normal
2.050.000 kr.20.500 kr./m²
2010-10-01other
791.868 kr.7.919 kr./m²
2002-11-14normal
1.239.266 kr.12.393 kr./m²
1994-03-08normal
520.000 kr.5.200 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.050.000 kr.2014-07-18 · 12 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og veldisponeret 3-værelses med fantastisk udsigt fra 4. salPå Frederikssundsvej 50, 4. 2. får du en lys og indbydende 3-værelses lejlighed, hvor planløsningen er gennemtænkt, rummene er regulære, og den høje placering giver en skøn udsigt over områdets tage. Boligen byder på en stor opholdsstue, to gode værelser, et stilrent køkken og et rummeligt badeværelse – alt sammen centralt placeret med kort afstand til både metro, indkøb og grønne områder.Lejligheden byder velkommen i en rummelig en