Frederikssundsvej 50, 4. 2

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view

Udbudspris

5.595.000 kr.

55.950 kr/m²

Vores estimat

5.595.000 kr.

55.950 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

35/ 100

D — speculative

AVM signal0/25

Kvalitet7/25

Data-freshness8/20

Bydel10/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Tier-B bydel (noerrebro)
·Best afkast 19% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 2 · ! 1 · ✗ 3

✗Beton 1972✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 100

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

100 m²

Værelser

Byggeår

1972

Udbudspris

5.595.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.540 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 49.968 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

5.595.000 kr.

55.950 kr./m² · fallback

Investeret

5.630.420 kr.

56.304 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

5.724.833 kr.

57.248 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	55.950	5.595.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	55.950	5.595.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	15.500	1.550.000 kr.	-72.3 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

2.3%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.9%

= Total afkast2.3%

Gross rental/år166.032 kr.

Salgspris5.595.000 kr.

Profit (1 års hold)130.612 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

7.5%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield4.1%

= Total afkast7.5%

Gross rental/år230.832 kr.

Salgspris5.818.800 kr.

Profit (1 års hold)419.212 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

18.8%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.6%

= Total afkast18.8%

Gross rental/år258.700 kr.

Salgspris6.423.060 kr.

Profit (1 års hold)1.051.340 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år438.438 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-65.766 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.

= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (100) × 12 mdr

= Langtidsleje/år216.000 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)280.800 kr.

− Ejerudgifter/år-49.968 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)166.032 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)230.832 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)258.700 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.595.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)5.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.595.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+33.570 kr.

= Tx-omkostning35.420 kr.

+ Tilbudspris5.595.000 kr.

= Total investeret5.630.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.595.000 kr.

− Investeret-5.630.420 kr.

= Spread-35.420 kr.

÷ Investeret÷ 5.630.420 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)55.950 kr.

Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2024-12-23family

2.390.200 kr.23.902 kr./m²

2014-07-18normal

2.050.000 kr.20.500 kr./m²

2010-10-01other

791.868 kr.7.919 kr./m²

2002-11-14normal

1.239.266 kr.12.393 kr./m²

1994-03-08normal

520.000 kr.5.200 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

2.050.000 kr.2014-07-18 · 12 år siden

Udbudspris implicerer8.7% pa

FMV implicerer8.7% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og veldisponeret 3-værelses med fantastisk udsigt fra 4. salPå Frederikssundsvej 50, 4. 2. får du en lys og indbydende 3-værelses lejlighed, hvor planløsningen er gennemtænkt, rummene er regulære, og den høje placering giver en skøn udsigt over områdets tage. Boligen byder på en stor opholdsstue, to gode værelser, et stilrent køkken og et rummeligt badeværelse – alt sammen centralt placeret med kort afstand til både metro, indkøb og grønne områder.Lejligheden byder velkommen i en rummelig en