Udbudspris
5.495.000 kr.
76.319 kr/m²
Vores estimat
6.176.112 kr.
85.779 kr/m²
Udbudt under estimat
+12.4 %
+681.112 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 11.7 %
Comp-engineP10 54.899 · median 79.525 · P90 89.875 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 11.7% i sweet spot (5-20%)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·146 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 32% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗Beton 1963!Comps usikre (8)!Sol 58✓α +12%✓1. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 85.779 kr/m² × 72 m² = 6.176.112 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1963
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
146d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.372 kr./år
Alpha
11.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.176.112 kr.
85.779 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
76.803 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.249.195 kr.
86.794 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.319 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.779 | 6.176.112 kr. | +12.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 54.899 | 3.952.732 kr. | -28.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.525 | 5.725.784 kr. | +4.2 % | 8 comps samme postnummer, median 574 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 89.875 | 6.470.971 kr. | +17.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.528 | 1.550.000 kr. | -71.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
13.7%
α (alpha)11.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast13.7%
Gross rental/år112.428 kr.
Salgspris6.176.112 kr.
Profit (1 års hold)758.720 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
18.7%
α (alpha)11.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år164.268 kr.
Salgspris6.423.156 kr.
Profit (1 års hold)1.057.604 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
31.5%
α (alpha)11.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast31.5%
Gross rental/år279.397 kr.
Salgspris7.090.177 kr.
Profit (1 års hold)1.839.754 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år172.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)224.640 kr.
− Ejerudgifter/år-60.372 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.428 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)164.268 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)279.397 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.176.112 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread646.292 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha11.7%
Mægler
kr/m² (udbud)76.319 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2013-07-30normal
1.760.000 kr.24.444 kr./m²
2008-03-13normal
1.875.000 kr.26.042 kr./m²
2007-05-28family
1.575.000 kr.21.875 kr./m²
2003-09-12normal
1.220.000 kr.16.944 kr./m²
1997-06-10normal
691.000 kr.9.597 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.760.000 kr.2013-07-30 · 13 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer10.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rummelig 3'er centralt på indre Østerbro
Velkommen til Korsøgade 2Er du på udkig efter en rummelig lejlighed med 2 soveværelser på indre Østerbro, så er denne lejlighed uden tvivl noget for dig! Her finder du nemlig en lejlighed med rammerne i orden. Her er elevator, stor stue, rummeligt soveværelse, pænt og lyst badeværelse med vindue og separat bruseafsnit, stort køkken med masser af skabs- og bordplads samt et ekstra værelse/kontor. Der er indbyggede skabe i begge værelser hvilket gør at kvadratmeterne virkeligt udnyttes til fulde.