Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 9.2% i sweet spot (5-20%)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·86 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 29% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1963!Sol 58✓α +9.2%✓1. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 83.888 kr/m² × 72 m² = 6.039.943 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1963
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
86d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.508 kr./år
Alpha
9.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.039.943 kr.
83.888 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
76.803 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.105.750 kr.
84.802 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.495.000 kr.
76.319 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.039.943 kr.
83.888 kr./m²
+9.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.550.000 kr.
21.528 kr./m²
-71.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
11.1%
α (alpha)9.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast11.1%
Gross rental/år104.292 kr.
Salgspris6.039.943 kr.
Profit (1 års hold)614.415 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
19.0%
α (alpha)9.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast19.0%
Gross rental/år156.132 kr.
Salgspris6.462.739 kr.
Profit (1 års hold)1.089.051 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
28.9%
α (alpha)9.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast28.9%
Gross rental/år271.261 kr.
Salgspris6.933.855 kr.
Profit (1 års hold)1.675.296 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år172.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)224.640 kr.
− Ejerudgifter/år-68.508 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.292 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)156.132 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)271.261 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.039.943 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread510.123 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha9.2%
Mægler
kr/m² (udbud)76.319 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2013-07-30normal
1.760.000 kr.24.444 kr./m²
2008-03-13normal
1.875.000 kr.26.042 kr./m²
2007-05-28family
1.575.000 kr.21.875 kr./m²
2003-09-12normal
1.220.000 kr.16.944 kr./m²
1997-06-10normal
691.000 kr.9.597 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.760.000 kr.2013-07-30 · 13 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer9.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rummelig 3'er centralt på indre Østerbro
Velkommen til Korsøgade 2Er du på udkig efter en rummelig lejlighed med 2 soveværelser på indre Østerbro, så er denne lejlighed uden tvivl noget for dig! Her finder du nemlig en lejlighed med rammerne i orden. Her er elevator, stor stue, rummeligt soveværelse, pænt og lyst badeværelse med vindue og separat bruseafsnit, stort køkken med masser af skabs- og bordplads samt et ekstra værelse/kontor. Der er indbyggede skabe i begge værelser hvilket gør at kvadratmeterne virkeligt udnyttes til fulde.