iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Weidekampsgade 37, 3. tv

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
  • ·176 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -3.6%✓Stand 8/10✓Sol 90✓3. sal✓74 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 79.906 kr/m² × 74 m² = 5.913.036 kr.
Weidekampsgade 37, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
74 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
6.095.000 kr.
Dage på markedet
176d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.856 kr./år
Alpha
-3.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.913.036 kr.
79.906 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.133.420 kr.
82.884 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.981.402 kr.
80.830 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.095.000 kr.
82.365 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.913.036 kr.
79.906 kr./m²
-3.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.000.000 kr.
27.027 kr./m²
-67.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.9%
α (alpha)-3.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år106.104 kr.
Salgspris5.913.036 kr.
Profit (1 års hold)-114.280 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-3.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år151.392 kr.
Salgspris6.326.949 kr.
Profit (1 års hold)344.921 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.8%
α (alpha)-3.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast15.8%
Gross rental/år279.058 kr.
Salgspris6.788.165 kr.
Profit (1 års hold)933.803 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år150.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.248 kr.
− Ejerudgifter/år-44.856 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)106.104 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)151.392 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)279.058 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.095.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+36.570 kr.
= Tx-omkostning38.420 kr.
+ Tilbudspris6.095.000 kr.
= Total investeret6.133.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.913.036 kr.
− Investeret-6.133.420 kr.
= Spread-220.384 kr.
÷ Investeret÷ 6.133.420 kr.
= Alpha-3.6%

Mægler

kr/m² (udbud)82.365 kr.
MæglerLokalBolig Islands Brygge
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2015-02-10normal
2.875.000 kr.38.851 kr./m²
2011-06-21normal
1.040.759 kr.14.064 kr./m²
2005-07-07normal
2.199.914 kr.29.729 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.875.000 kr.2015-02-10 · 11 år siden
Udbudspris implicerer7.1% pa
FMV implicerer6.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Veldisponeret lejlighed med bedste beliggenhed

Veldisponeret lejlighed med bedste beliggenhed - mulighed for P-plads  Det er en super god lejlighed med mange muligheder, som du nu kan overtage nøglerne til. Planløsningen fungerer optimalt, da den folder sig ud over et stort køkken-alrum med udgang til en vestvendt, solrig altan samt stue og soveværelse, hvilket giver fornemmelsen af en 3V’er. Fra boligen har du desuden udsigt til Christianshavns volde, og alle byens tilbud venter i nær afstand: fx er der fem minutters gang til metroen. Som e