iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Weidekampsgade 37, 3. tv

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.995.000 kr.
81.014 kr/m²
Vores estimat
6.382.660 kr.
86.252 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.5 %
+387.660 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.8 %
Comp-engineP10 59.370 · median 75.252 · P90 85.564 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals13/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 5.8% i sweet spot (5-20%)
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Seller CAGR 6.9% pa — realistisk
  • ·296 dage — sælger kan være motiveret
  • ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 7 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -7%✓α +5.8%✓Stand 8/10✓Sol 90✓3. sal✓74 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 86.252 kr/m² × 74 m² = 6.382.660 kr.
Weidekampsgade 37, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
74 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
296d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.336 kr./år
Alpha
5.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.382.660 kr.
86.252 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
81.525 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.447.748 kr.
87.132 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris81.0145.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM86.2526.382.660 kr.+6.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1059.3704.393.400 kr.-26.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median75.2525.568.683 kr.-7.1 %8 comps inden for 250 m, median 111 m væk · high confidence
Comp-engine · P9085.5646.331.757 kr.+5.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering27.0272.000.000 kr.-66.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.5%
α (alpha)5.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast7.5%
Gross rental/år105.624 kr.
Salgspris6.382.660 kr.
Profit (1 års hold)455.464 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.3%
α (alpha)5.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast12.3%
Gross rental/år150.912 kr.
Salgspris6.637.966 kr.
Profit (1 års hold)756.058 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.2%
α (alpha)5.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast25.2%
Gross rental/år278.578 kr.
Salgspris7.327.294 kr.
Profit (1 års hold)1.573.051 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år150.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.248 kr.
− Ejerudgifter/år-45.336 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.624 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)150.912 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)278.578 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.382.660 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread349.840 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha5.8%

Mægler

kr/m² (udbud)81.014 kr.
MæglerLokalBolig Islands Brygge
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2015-02-10normal
2.875.000 kr.38.851 kr./m²
2011-06-21normal
1.040.759 kr.14.064 kr./m²
2005-07-07normal
2.199.914 kr.29.729 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.875.000 kr.2015-02-10 · 11 år siden
Udbudspris implicerer6.9% pa
FMV implicerer7.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Veldisponeret lejlighed med bedste beliggenhed

Veldisponeret lejlighed med bedste beliggenhed - mulighed for P-plads  Det er en super god lejlighed med mange muligheder, som du nu kan overtage nøglerne til. Planløsningen fungerer optimalt, da den folder sig ud over et stort køkken-alrum med udgang til en vestvendt, solrig altan samt stue og soveværelse, hvilket giver fornemmelsen af en 3V’er. Fra boligen har du desuden udsigt til Christianshavns volde, og alle byens tilbud venter i nær afstand: fx er der fem minutters gang til metroen. Som e