Udbudspris
3.895.000 kr.
82.872 kr/m²
Vores estimat
3.020.947 kr.
64.275 kr/m²
Udbudt over estimat
-22.4 %
-874.053 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -22.9 %
Comp-engineP10 44.523 · median 59.983 · P90 77.105 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1921)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·37 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -22.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 31.8% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -22.9%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1921✓Sol 100✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 64.275 kr/m² × 47 m² = 3.020.947 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
47 m²
Værelser
2
Byggeår
1921
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
37d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 27.888 kr./år
Alpha
-22.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.020.947 kr.
64.275 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.920.220 kr.
83.409 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.074.283 kr.
65.410 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 82.872 | 3.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 64.275 | 3.020.947 kr. | -22.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 44.523 | 2.092.603 kr. | -46.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 59.983 | 2.819.193 kr. | -27.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 435 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 77.105 | 3.623.934 kr. | -7.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.319 | 720.000 kr. | -81.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-21.1%
α (alpha)-22.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-21.1%
Gross rental/år73.632 kr.
Salgspris3.020.947 kr.
Profit (1 års hold)-825.641 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-16.3%
α (alpha)-22.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-16.3%
Gross rental/år104.088 kr.
Salgspris3.141.785 kr.
Profit (1 års hold)-674.347 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-3.4%
α (alpha)-22.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast-3.4%
Gross rental/år184.950 kr.
Salgspris3.468.047 kr.
Profit (1 års hold)-267.223 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (47) × 12 mdr
= Langtidsleje/år101.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)131.976 kr.
− Ejerudgifter/år-27.888 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)73.632 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)104.088 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)184.950 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.020.947 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread-899.273 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha-22.9%
Mægler
kr/m² (udbud)82.872 kr.
Mæglerhome Nordvest - Emdrup
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-09-27normal
1.700.000 kr.36.170 kr./m²
2019-07-18normal
1.470.000 kr.31.277 kr./m²
2005-09-15family
654.500 kr.13.926 kr./m²
2002-08-14normal
695.000 kr.14.787 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 720.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.700.000 kr.2023-09-27 · 3 år siden
Udbudspris implicerer31.8% pa
FMV implicerer21.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-10.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FULDSTÆNDIG KOMPROMISLØS 2VÆRELSES VED GENFORENINGSPLADSEN!
De gode oplevelser står i kø på din nye adresse, hvor turen går gennem en lys og flot renoveret lejlighed, der forener klassisk charme med stilrent design og moderne komfort – og så er der endda en altan på vej, så du får hele pakken.Du overtager en toværelses lejlighed på 47 kvadratmeter, der er udnyttet til fulde. Du får således en entré, et soveværelse, et badeværelse og et opholdsrum, hvor køkken og stue ligger i åben forbindelse. Stuens stukloft og de høje vægpaneler skaber et charmerende u