Udbudspris
7.495.000 kr.
72.767 kr/m²
Vores estimat
7.644.594 kr.
74.219 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.0 %
+149.594 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.4 %
Comp-engineP10 64.068 · median 66.886 · P90 74.182 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·125 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1960) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1960✗Comps -8%!103 m² stor!α +1.4%✓5. sal✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.219 kr/m² × 103 m² = 7.644.594 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
103 m²
Værelser
2
Byggeår
1960
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
125d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 73.452 kr./år
Alpha
1.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.644.594 kr.
74.219 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
73.222 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.733.014 kr.
75.078 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.767 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.219 | 7.644.594 kr. | +2.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.068 | 6.598.998 kr. | -12.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.886 | 6.889.223 kr. | -8.1 % | 8 comps same_building, median 23 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 74.182 | 7.640.727 kr. | +1.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.563 | 1.500.000 kr. | -80.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.2%
α (alpha)1.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast3.2%
Gross rental/år136.668 kr.
Salgspris7.644.594 kr.
Profit (1 års hold)239.442 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.0%
α (alpha)1.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år199.704 kr.
Salgspris7.950.378 kr.
Profit (1 års hold)608.262 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.2%
α (alpha)1.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.0%
= Total afkast18.2%
Gross rental/år150.276 kr.
Salgspris8.775.994 kr.
Profit (1 års hold)1.384.450 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (103) × 12 mdr
= Langtidsleje/år210.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)273.156 kr.
− Ejerudgifter/år-73.452 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)136.668 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)199.704 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)150.276 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.644.594 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread102.774 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha1.4%
Mægler
kr/m² (udbud)72.767 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
New Yorker-lejlighed med Brygge-udsigt
Bred armene ud! Nu udbyder vi nemlig en vaskeægte egoistbolig på Islands Brygge – skræddersyet til jer, der drømmer om eksklusive rammer, en åben planløsning og et råt, industrielt udtryk. Her får I en stilfuld storbylejlighed med udsigt og en beliggenhed midt i Bryggens levende kvarter. I træder direkte ind i det imponerende alrum, der med højt til loftet og et fantastisk lysindfald får boligen til at føles både åben og indbydende. Straks vil I bemærke udsigten til havnebassinet, som kan nydes