Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 10.0% i sweet spot (5-20%)
- ·65 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1960) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1960!103 m² stor✓5. sal✓α +10.0%✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.544 kr/m² × 103 m² = 8.295.992 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
103 m²
Værelser
2
Byggeår
1960
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
65d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 73.452 kr./år
Alpha
10.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.295.992 kr.
80.544 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
73.222 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.380.527 kr.
81.364 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.495.000 kr.
72.767 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.295.992 kr.
80.544 kr./m²
+10.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.500.000 kr.
14.563 kr./m²
-80.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
11.8%
α (alpha)10.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast11.8%
Gross rental/år136.668 kr.
Salgspris8.295.992 kr.
Profit (1 års hold)890.840 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
19.6%
α (alpha)10.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast19.6%
Gross rental/år199.704 kr.
Salgspris8.876.711 kr.
Profit (1 års hold)1.534.595 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
26.8%
α (alpha)10.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.0%
= Total afkast26.8%
Gross rental/år150.276 kr.
Salgspris9.523.799 kr.
Profit (1 års hold)2.132.255 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (103) × 12 mdr
= Langtidsleje/år210.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)273.156 kr.
− Ejerudgifter/år-73.452 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)136.668 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)199.704 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)150.276 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.295.992 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread754.172 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha10.0%
Mægler
kr/m² (udbud)72.767 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
New Yorker-lejlighed med Brygge-udsigt
Bred armene ud! Nu udbyder vi nemlig en vaskeægte egoistbolig på Islands Brygge – skræddersyet til jer, der drømmer om eksklusive rammer, en åben planløsning og et råt, industrielt udtryk. Her får I en stilfuld storbylejlighed med udsigt og en beliggenhed midt i Bryggens levende kvarter. I træder direkte ind i det imponerende alrum, der med højt til loftet og et fantastisk lysindfald får boligen til at føles både åben og indbydende. Straks vil I bemærke udsigten til havnebassinet, som kan nydes