Udbudspris
6.295.000 kr.
88.662 kr/m²
Vores estimat
5.812.713 kr.
81.869 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.7 %
-482.287 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.2 %
Comp-engineP10 68.880 · median 83.222 · P90 88.099 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness4/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1908)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -8.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -8.2%✓4. sal✓KBH-klassiker 1908✓Sol 100✓71 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.869 kr/m² × 71 m² = 5.812.713 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
71 m²
Værelser
3
Byggeår
1908
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 66.924 kr./år
Alpha
-8.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.812.713 kr.
81.869 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.334.620 kr.
89.220 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.862.126 kr.
82.565 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 88.662 | 6.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 81.869 | 5.812.713 kr. | -7.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.880 | 4.890.508 kr. | -22.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 83.222 | 5.908.777 kr. | -6.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 133 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.099 | 6.255.020 kr. | -0.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.718 | 1.400.000 kr. | -77.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.9%
α (alpha)-8.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-6.9%
Gross rental/år86.436 kr.
Salgspris5.812.713 kr.
Profit (1 års hold)-435.471 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.1%
α (alpha)-8.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-2.1%
Gross rental/år132.444 kr.
Salgspris6.045.222 kr.
Profit (1 års hold)-156.954 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.4%
α (alpha)-8.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast10.4%
Gross rental/år241.744 kr.
Salgspris6.672.995 kr.
Profit (1 års hold)580.119 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.368 kr.
− Ejerudgifter/år-66.924 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)86.436 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)132.444 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)241.744 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.812.713 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread-521.907 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha-8.2%
Mægler
kr/m² (udbud)88.662 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2003-02-22family
425.000 kr.5.986 kr./m²
1998-02-10normal
682.000 kr.9.606 kr./m²
1996-06-03auction
305.000 kr.4.296 kr./m²
1994-02-24normal
390.000 kr.5.493 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
682.000 kr.1998-02-10 · 28 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer8.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot, lys og delevenlig 3V’er tæt på Nørrebroparken
Det er en både flot, lys, velholdt og delevenlig lejlighed, der nu står til salg på Asminderødgade, som folder sig ud med nogle eftertragtede adresser lige om hjørnet fra Nørrebroparken.I skal se nærmere på en 3-værelses lejlighed, der passer perfekt til parret med og uden barn samt de studerende venner, der vil dele adresse – og der er altså også tale om et oplagt forældrekøb. Lejligheden råder over 71 kvadratmeter med en optimal planløsning, for entréen leder jer naturligt videre mod samtlige