iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sankt Gertruds Stræde 3, 2.

1129 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.695.000 kr.
90.473 kr/m²
Vores estimat
6.240.569 kr.
84.332 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.8 %
-454.431 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.4 %
Comp-engineP10 70.191 · median 88.037 · P90 101.728 kr/m²7 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·34 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.4% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗α -7.4%!Comps usikre (7)!Sol 57✓Klassisk 1844✓2. sal✓74 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 84.332 kr/m² × 74 m² = 6.240.569 kr.
Sankt Gertruds Stræde 3, 2.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
74 m²
Værelser
2
Byggeår
1844
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
34d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.940 kr./år
Alpha
-7.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.240.569 kr.
84.332 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.737.020 kr.
91.041 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.330.158 kr.
85.543 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris90.4736.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM84.3326.240.569 kr.-6.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.1915.194.108 kr.-22.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median88.0376.514.746 kr.-2.7 %7 comps inden for 1 km, median 526 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90101.7287.527.869 kr.+12.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.0001.850.000 kr.-72.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.4%
α (alpha)-7.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-5.4%
Gross rental/år129.420 kr.
Salgspris6.240.569 kr.
Profit (1 års hold)-367.031 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.6%
α (alpha)-7.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år188.028 kr.
Salgspris6.490.192 kr.
Profit (1 års hold)-58.800 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.7%
α (alpha)-7.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast10.7%
Gross rental/år222.571 kr.
Salgspris7.164.173 kr.
Profit (1 års hold)649.724 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år195.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)253.968 kr.
− Ejerudgifter/år-65.940 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.420 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)188.028 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)222.571 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.240.569 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread-496.451 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha-7.4%

Mægler

kr/m² (udbud)90.473 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2015-03-20normal
2.800.000 kr.37.838 kr./m²
2013-07-09normal
2.300.000 kr.31.081 kr./m²
2003-05-15normal
1.600.000 kr.21.622 kr./m²
1998-12-01normal
975.000 kr.13.176 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.800.000 kr.2015-03-20 · 11 år siden
Udbudspris implicerer8.2% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

ATTRAKTIV BELIGGENHED, LYS OG GOD PLANLØSNING

Midt i Københavns historiske kerne præsenteres denne lyse bolig, hvor klassisk arkitektur fra 1844 forenes med en moderne indretning. Hjemmet byder på en veldisponeret planløsning med et varmt lysindfald, der strømmer ind gennem de klassiske vinduespartier og kaster et behageligt skær over de rustikke trægulve. Ejendommen gemmer på en indbydende, brolagt gårdhave, der fungerer som en privat oase med plads til udendørs middage under åben himmel – en sjælden kvalitet, når man bor så centralt i bye