iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 30B, 11. 10

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·694 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·α -15.8% — over markedet
  • ·Betonbyggeri-æra (1961) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 15.4% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1961✗α -15.8%✓11. sal✓Sol 100✓69 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 85.916 kr/m² × 69 m² = 5.928.191 kr.
Islands Brygge 30B, 11. 10

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1961
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
694d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.176 kr./år
Alpha
-15.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.928.191 kr.
85.916 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
102.012 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.987.997 kr.
86.783 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.995.000 kr.
101.377 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.928.191 kr.
85.916 kr./m²
-15.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.100.000 kr.
30.435 kr./m²
-70.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.4%
α (alpha)-15.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-14.4%
Gross rental/år97.584 kr.
Salgspris5.928.191 kr.
Profit (1 års hold)-1.013.045 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.8%
α (alpha)-15.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-6.8%
Gross rental/år139.812 kr.
Salgspris6.343.164 kr.
Profit (1 års hold)-555.844 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.6%
α (alpha)-15.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.6%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år180.552 kr.
Salgspris6.805.563 kr.
Profit (1 års hold)-52.705 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.988 kr.
− Ejerudgifter/år-43.176 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)97.584 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)139.812 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.552 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.928.191 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-1.110.629 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-15.8%

Mægler

kr/m² (udbud)101.377 kr.
MæglerLokalBolig Islands Brygge
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-06-23normal
4.550.000 kr.65.942 kr./m²
2015-08-20normal
3.000.000 kr.43.478 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.550.000 kr.2023-06-23 · 3 år siden
Udbudspris implicerer15.4% pa
FMV implicerer9.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Smuk udsigtslejlighed i den historiske Wennberg SiloPå Islands Brygge står Wennberg Siloen som et ikon ud til vandet i Sydhavnen, hvor det nye, moderne beboelsesområde møder den gamle industri. Her får I en smuk toværelses ejerlejlighed med et åbent køkken-alrum, et soveværelse, et pænt badeværelse med separat bruseniche og plads til vaskesøjle samt to store, solrige terrasser med byens bedste udsigt over vand, by og natur så langt øjet rækker. Den perfekte bolig til singlen eller parret, der øn