iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 30B, 11. 10

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.995.000 kr.
101.377 kr/m²
Vores estimat
6.541.268 kr.
94.801 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.5 %
-453.732 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.1 %
Comp-engineP10 53.981 · median 68.311 · P90 76.699 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps ligger langt væk
Top-pick score
41/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·754 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·α -7.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1961) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 15.4% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1961✗α -7.1%!Comps usikre (8)✓11. sal✓Sol 100✓69 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 94.801 kr/m² × 69 m² = 6.541.268 kr.
Islands Brygge 30B, 11. 10

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1961
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
754d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.176 kr./år
Alpha
-7.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.541.268 kr.
94.801 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
102.012 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.597.417 kr.
95.615 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris101.3776.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM94.8016.541.268 kr.-6.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1053.9813.724.690 kr.-46.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median68.3114.713.492 kr.-32.6 %8 comps samme postnummer, median 2391 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9076.6995.292.203 kr.-24.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering30.4352.100.000 kr.-70.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.7%
α (alpha)-7.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-5.7%
Gross rental/år97.584 kr.
Salgspris6.541.268 kr.
Profit (1 års hold)-399.968 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.1%
α (alpha)-7.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-1.1%
Gross rental/år139.812 kr.
Salgspris6.802.919 kr.
Profit (1 års hold)-96.089 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.3%
α (alpha)-7.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.6%
= Total afkast10.3%
Gross rental/år180.552 kr.
Salgspris7.509.376 kr.
Profit (1 års hold)651.107 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.988 kr.
− Ejerudgifter/år-43.176 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)97.584 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)139.812 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.552 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.541.268 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-497.552 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-7.1%

Mægler

kr/m² (udbud)101.377 kr.
MæglerLokalBolig Islands Brygge
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-06-23normal
4.550.000 kr.65.942 kr./m²
2015-08-20normal
3.000.000 kr.43.478 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.550.000 kr.2023-06-23 · 3 år siden
Udbudspris implicerer15.4% pa
FMV implicerer12.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Smuk udsigtslejlighed i den historiske Wennberg SiloPå Islands Brygge står Wennberg Siloen som et ikon ud til vandet i Sydhavnen, hvor det nye, moderne beboelsesområde møder den gamle industri. Her får I en smuk toværelses ejerlejlighed med et åbent køkken-alrum, et soveværelse, et pænt badeværelse med separat bruseniche og plads til vaskesøjle samt to store, solrige terrasser med byens bedste udsigt over vand, by og natur så langt øjet rækker. Den perfekte bolig til singlen eller parret, der øn