iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Drechselsgade 4B, 3. tv

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.685.000 kr.
76.089 kr/m²
Vores estimat
8.031.562 kr.
79.520 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.5 %
+346.562 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.9 %
Comp-engineP10 58.423 · median 75.159 · P90 76.706 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1960) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 13.1% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1960✗Comps -1%!101 m² stor✓α +3.9%✓Sol 100✓3. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 79.520 kr/m² × 101 m² = 8.031.562 kr.
Drechselsgade 4B, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
1960
Udbudspris
7.685.000 kr.
Dage på markedet
7d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.068 kr./år
Alpha
3.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.031.562 kr.
79.520 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.732.960 kr.
76.564 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.116.982 kr.
80.366 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris76.0897.685.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM79.5208.031.562 kr.+4.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1058.4235.900.715 kr.-23.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median75.1597.591.054 kr.-1.2 %8 comps same_building, median 44 m væk · high confidence
Comp-engine · P9076.7067.747.262 kr.+0.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering14.3561.450.000 kr.-81.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.6%
α (alpha)3.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år135.972 kr.
Salgspris8.031.562 kr.
Profit (1 års hold)434.574 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.4%
α (alpha)3.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast10.4%
Gross rental/år197.784 kr.
Salgspris8.352.824 kr.
Profit (1 års hold)817.648 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.9%
α (alpha)3.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast21.9%
Gross rental/år253.846 kr.
Salgspris9.220.233 kr.
Profit (1 års hold)1.741.119 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år206.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.852 kr.
− Ejerudgifter/år-70.068 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.972 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)197.784 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.846 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.685.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.685.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.685.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.110 kr.
= Tx-omkostning47.960 kr.
+ Tilbudspris7.685.000 kr.
= Total investeret7.732.960 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.031.562 kr.
− Investeret-7.732.960 kr.
= Spread298.602 kr.
÷ Investeret÷ 7.732.960 kr.
= Alpha3.9%

Mægler

kr/m² (udbud)76.089 kr.
MæglerLokalBolig Islands Brygge
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-12-11normal
6.795.000 kr.67.277 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.795.000 kr.2025-12-11 · 1 år siden
Udbudspris implicerer13.1% pa
FMV implicerer18.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+5.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3-værelses med vestvendt altan i A-Huset

Stilren 3 værelses i attraktivt kvarter   Lejligheden inviterer til en moderne og indbydende hverdag i et af Københavns mest eftertragtede kvarterer. Den stilrene 3 værelses lejlighed har store vinduespartier, rolige materialer og en veltilrettelagt planløsning med klar opdeling mellem opholdsrum og værelser, hvor begge har franske altaner. Det centrale badeværelse fremstår eksklusivt med store sorte gulvfliser og dobbelt håndvask samt tilhørende vaskerum og teknikrum. Køkkenalrum og stue samler