iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Drechselsgade 4B, 3. tv

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.248.000 kr.
71.762 kr/m²
Vores estimat
7.682.967 kr.
76.069 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.0 %
+434.967 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.3 %
Comp-engineP10 58.423 · median 75.159 · P90 76.706 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 5.3% i sweet spot (5-20%)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Seller CAGR 6.7% pa — realistisk
  • ·67 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1960) — lavere standard

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1960!101 m² stor✓Comps +5%✓α +5.3%✓Sol 100✓3. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 76.069 kr/m² × 101 m² = 7.682.967 kr.
Drechselsgade 4B, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
1960
Udbudspris
7.248.000 kr.
Dage på markedet
67d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.068 kr./år
Alpha
5.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.682.967 kr.
76.069 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.293.338 kr.
72.211 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.770.466 kr.
76.935 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris71.7627.248.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM76.0697.682.967 kr.+6.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1058.4235.900.715 kr.-18.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median75.1597.591.054 kr.+4.7 %8 comps same_building, median 44 m væk · high confidence
Comp-engine · P9076.7067.747.262 kr.+6.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering14.3561.450.000 kr.-80.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.2%
α (alpha)5.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år135.972 kr.
Salgspris7.682.967 kr.
Profit (1 års hold)525.601 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.1%
α (alpha)5.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast12.1%
Gross rental/år197.784 kr.
Salgspris7.990.286 kr.
Profit (1 års hold)894.732 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.6%
α (alpha)5.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast23.6%
Gross rental/år253.846 kr.
Salgspris8.820.046 kr.
Profit (1 års hold)1.780.554 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år206.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.852 kr.
− Ejerudgifter/år-70.068 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.972 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)197.784 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.846 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.248.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.248.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.248.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.488 kr.
= Tx-omkostning45.338 kr.
+ Tilbudspris7.248.000 kr.
= Total investeret7.293.338 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.682.967 kr.
− Investeret-7.293.338 kr.
= Spread389.629 kr.
÷ Investeret÷ 7.293.338 kr.
= Alpha5.3%

Mægler

kr/m² (udbud)71.762 kr.
MæglerLokalBolig Islands Brygge
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-12-11normal
6.795.000 kr.67.277 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.795.000 kr.2025-12-11 · 1 år siden
Udbudspris implicerer6.7% pa
FMV implicerer13.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+6.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3-værelses med vestvendt altan i A-Huset

Stilren 3 værelses i attraktivt kvarter   Lejligheden inviterer til en moderne og indbydende hverdag i et af Københavns mest eftertragtede kvarterer. Den stilrene 3 værelses lejlighed har store vinduespartier, rolige materialer og en veltilrettelagt planløsning med klar opdeling mellem opholdsrum og værelser, hvor begge har franske altaner. Det centrale badeværelse fremstår eksklusivt med store sorte gulvfliser og dobbelt håndvask samt tilhørende vaskerum og teknikrum. Køkkenalrum og stue samler