← Tilbage til on-market
Drejøgade 26D, 1. 103
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Udbudspris
5.295.000 kr.
74.577 kr/m²
Vores estimat
5.295.000 kr.
74.577 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 67.661 · median 71.326 · P90 83.043 kr/m²8 comps · inden for 250 m · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·109 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1974✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 80✓1. sal✓71 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
109d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.316 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.295.000 kr.
74.577 kr./m² · fallback
Investeret
5.328.620 kr.
75.051 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.377.966 kr.
75.746 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.577 | 5.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.577 | 5.295.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 67.661 | 4.803.962 kr. | -9.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.326 | 5.064.173 kr. | -4.4 % | 8 comps inden for 250 m, median 54 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.043 | 5.896.030 kr. | +11.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.718 | 1.400.000 kr. | -73.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år117.084 kr.
Salgspris5.295.000 kr.
Profit (1 års hold)83.464 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år168.204 kr.
Salgspris5.506.800 kr.
Profit (1 års hold)346.384 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år181.737 kr.
Salgspris6.078.660 kr.
Profit (1 års hold)931.777 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år170.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)221.520 kr.
− Ejerudgifter/år-53.316 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.084 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)168.204 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.737 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.295.000 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-33.620 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)74.577 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-11-07normal
3.275.000 kr.46.127 kr./m²
2017-07-09normal
2.835.000 kr.39.930 kr./m²
2014-12-28normal
2.095.000 kr.29.507 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.275.000 kr.2021-11-07 · 5 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer10.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor 2V'er, m. altan og store værelser
Stor 2V'er med altan i hjertet mellem Svanemøllen og Østerbrogade Både unge som ældre og forældrekøberne på jagt efter en bolig i hjertet af Østerbros eftertragtede Klimakvarter skal læse med, når vi præsenterer denne toværelses på første sal, der angiveligvis også kan forvandles til en treværelses lejlighed. I indretningen har du et stort køkken, hvor der kan skabes et spiseområde nede for enden. Derudover får du et godt værelse med skabsplads og en indbydende stue, som forlænges af en skøn,