iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Parmagade 40, 4. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.495.000 kr.
77.667 kr/m²
Vores estimat
3.456.134 kr.
76.803 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.1 %
-38.866 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.8 %
Comp-engineP10 59.411 · median 70.360 · P90 74.082 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -9%✗α -1.8%✓4. sal✓KBH-klassiker 1934✓Sol 100✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 76.803 kr/m² × 45 m² = 3.456.134 kr.
Parmagade 40, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
45 m²
Værelser
2
Byggeår
1934
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 27.024 kr./år
Alpha
-1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.456.134 kr.
76.803 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.517.820 kr.
78.174 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.498.072 kr.
77.735 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris77.6673.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM76.8033.456.134 kr.-1.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1059.4112.673.480 kr.-23.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median70.3603.166.214 kr.-9.4 %8 comps inden for 250 m, median 12 m væk · high confidence
Comp-engine · P9074.0823.333.693 kr.-4.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.778800.000 kr.-77.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.1%
α (alpha)-1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år64.776 kr.
Salgspris3.456.134 kr.
Profit (1 års hold)3.090 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.9%
α (alpha)-1.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast4.9%
Gross rental/år92.316 kr.
Salgspris3.594.379 kr.
Profit (1 års hold)168.875 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år196.704 kr.
Salgspris3.967.642 kr.
Profit (1 års hold)646.526 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (45) × 12 mdr
= Langtidsleje/år91.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)119.340 kr.
− Ejerudgifter/år-27.024 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)64.776 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)92.316 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)196.704 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.456.134 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread-61.686 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha-1.8%

Mægler

kr/m² (udbud)77.667 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-08-12family
2.000.000 kr.44.444 kr./m²
2021-03-14normal
1.995.000 kr.44.333 kr./m²
2018-08-02normal
1.800.000 kr.40.000 kr./m²
2016-11-07normal
1.500.000 kr.33.333 kr./m²
2000-12-18normal
331.500 kr.7.367 kr./m²
1996-11-25normal
285.000 kr.6.333 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.995.000 kr.2021-03-14 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.9% pa
FMV implicerer11.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2-V med 2 altaner og udsigt

Velkommen til Parmagade 40, 4. tv. – en utrolig lys og indbydende lejlighed på 45 m², hvor den gode planløsning, den flotte stand og den fantastiske udsigt går op i en højere enhed.Lejligheden fremstår indflytningsklar og har en gennemført, lys og stilfuld indretning. Her får du to gode værelser, flotte plankegulve, et pænt hvidt flisebadeværelse samt et lyst og enkelt køkken, der passer naturligt ind i boligens øvrige udtryk. De store vinduespartier sørger for et dejligt lysindfald, og fra lejl