Udbudspris
6.995.000 kr.
94.527 kr/m²
Vores estimat
6.567.034 kr.
88.744 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.1 %
-427.966 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.7 %
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet14/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1883)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·65 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -6.7%✓Sol 100✓Klassisk 1883✓3. sal✓74 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 88.744 kr/m² × 74 m² = 6.567.034 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
74 m²
Værelser
3
Byggeår
1883
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
65d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.812 kr./år
Alpha
-6.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.567.034 kr.
88.744 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
95.119 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.667.726 kr.
90.104 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 94.527 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.744 | 6.567.034 kr. | -6.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.324 | 1.800.000 kr. | -74.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.7%
α (alpha)-6.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-4.7%
Gross rental/år142.548 kr.
Salgspris6.567.034 kr.
Profit (1 års hold)-329.238 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.2%
α (alpha)-6.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år201.156 kr.
Salgspris6.829.715 kr.
Profit (1 års hold)-7.949 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.4%
α (alpha)-6.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.3%
= Total afkast14.4%
Gross rental/år440.792 kr.
Salgspris7.538.955 kr.
Profit (1 års hold)940.927 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år195.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)253.968 kr.
− Ejerudgifter/år-52.812 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)142.548 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)201.156 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)440.792 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.567.034 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-471.786 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-6.7%
Mægler
kr/m² (udbud)94.527 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-05-14normal
6.395.000 kr.86.419 kr./m²
2014-09-03normal
3.150.000 kr.42.568 kr./m²
2013-04-04normal
2.849.000 kr.38.500 kr./m²
2009-07-01normal
1.500.000 kr.20.270 kr./m²
2004-07-09normal
925.000 kr.12.500 kr./m²
2004-05-01normal
665.500 kr.8.993 kr./m²
2004-01-26normal
500.000 kr.6.757 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.395.000 kr.2025-05-14 · 1 år siden
Udbudspris implicerer9.4% pa
FMV implicerer2.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Imponerende udsigt over Kongens Have - Veldrevet ejerforening med fælles tagterrasse og lave ejerudgifter.
I den gode og stille ende af Gothersgade får du en sjældent udbudt bolig, hvor en af Indre Bys mest centrale adresser kombineres med noget helt særligt: en fantastisk udsigt over Kongens Have, et skønt lysindfald og en stemning, der gør lejligheden til noget ud over det sædvanlige.Lejligheden byder på 74 veldisponerede kvadratmeter med en indretning, der føles både rummelig og indbydende. Hjertet i boligen er det hyggelige køkken-alrum med god plads til spisebord og samvær, mens den store ophold