Udbudspris
5.995.000 kr.
82.123 kr/m²
Vores estimat
6.125.944 kr.
83.917 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.2 %
+130.944 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.5 %
Comp-engineP10 72.576 · median 77.737 · P90 86.883 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurdering
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 6.2% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·103 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +1.5%✓Sol 87✓2. sal✓73 m² sweet✓Bygget 1999✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 83.917 kr/m² × 73 m² = 6.125.944 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
73 m²
Værelser
2
Byggeår
1999
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
103d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.292 kr./år
Alpha
1.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.125.944 kr.
83.917 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
82.641 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.208.750 kr.
85.051 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 82.123 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 83.917 | 6.125.944 kr. | +2.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.576 | 5.298.068 kr. | -11.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.737 | 5.674.808 kr. | -5.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 421 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 86.883 | 6.342.466 kr. | +5.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 30.822 | 2.250.000 kr. | -62.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.6%
α (alpha)1.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast3.6%
Gross rental/år121.908 kr.
Salgspris6.125.944 kr.
Profit (1 års hold)215.032 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.4%
α (alpha)1.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år174.468 kr.
Salgspris6.370.982 kr.
Profit (1 års hold)512.630 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)1.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år181.761 kr.
Salgspris7.032.584 kr.
Profit (1 års hold)1.181.525 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)227.760 kr.
− Ejerudgifter/år-53.292 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.908 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)174.468 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.761 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.125.944 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread93.124 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha1.5%
Mægler
kr/m² (udbud)82.123 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-08-14normal
3.100.000 kr.42.466 kr./m²
2010-05-05normal
2.175.000 kr.29.795 kr./m²
2004-01-06normal
1.500.000 kr.20.548 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.100.000 kr.2015-08-14 · 11 år siden
Udbudspris implicerer6.2% pa
FMV implicerer6.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og moderne 2-værelses med solrig altan og skøn beliggenhed ved Indiakaj
Lys og moderne 2-værelses med solrig altan og skøn beliggenhed ved IndiakajVelkommen til Indiakaj 5 – en indbydende og veldisponeret 2-værelses ejerlejlighed med en attraktiv beliggenhed direkte ved havnefronten. Her får I en moderne bolig med store vinduespartier, en skøn altan, et stilrent køkken og et særdeles rummeligt badeværelse – alt sammen omgivet af vand, havnemiljø og rolige omgivelser.Lejlighedens hjerte er det lyse opholdsrum, hvor køkken og stue er samlet i ét åbent og indbydende mi