Udbudspris
6.495.000 kr.
88.973 kr/m²
Vores estimat
6.140.594 kr.
84.118 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.5 %
-354.406 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.0 %
Comp-engineP10 72.576 · median 77.737 · P90 86.883 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurdering
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.0% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -6.0%!Comps usikre (8)✓Sol 87✓2. sal✓73 m² sweet✓Bygget 1999✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 84.118 kr/m² × 73 m² = 6.140.594 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
73 m²
Værelser
2
Byggeår
1999
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.292 kr./år
Alpha
-6.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.140.594 kr.
84.118 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
89.532 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.223.312 kr.
85.251 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 88.973 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.118 | 6.140.594 kr. | -5.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.576 | 5.298.068 kr. | -18.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.737 | 5.674.808 kr. | -12.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 421 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 86.883 | 6.342.466 kr. | -2.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 30.822 | 2.250.000 kr. | -65.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.2%
α (alpha)-6.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-4.2%
Gross rental/år121.908 kr.
Salgspris6.140.594 kr.
Profit (1 års hold)-273.318 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.6%
α (alpha)-6.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år174.468 kr.
Salgspris6.386.218 kr.
Profit (1 års hold)24.866 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.5%
α (alpha)-6.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast11.5%
Gross rental/år181.761 kr.
Salgspris7.049.402 kr.
Profit (1 års hold)695.343 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)227.760 kr.
− Ejerudgifter/år-53.292 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.908 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)174.468 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.761 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.140.594 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-395.226 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-6.0%
Mægler
kr/m² (udbud)88.973 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-08-14normal
3.100.000 kr.42.466 kr./m²
2010-05-05normal
2.175.000 kr.29.795 kr./m²
2004-01-06normal
1.500.000 kr.20.548 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.100.000 kr.2015-08-14 · 11 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer6.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og moderne 2-værelses med solrig altan og skøn beliggenhed ved Indiakaj
Lys og moderne 2-værelses med solrig altan og skøn beliggenhed ved IndiakajVelkommen til Indiakaj 5 – en indbydende og veldisponeret 2-værelses ejerlejlighed med en attraktiv beliggenhed direkte ved havnefronten. Her får I en moderne bolig med store vinduespartier, en skøn altan, et stilrent køkken og et særdeles rummeligt badeværelse – alt sammen omgivet af vand, havnemiljø og rolige omgivelser.Lejlighedens hjerte er det lyse opholdsrum, hvor køkken og stue er samlet i ét åbent og indbydende mi