iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Prinsessegade 4A, 1. 59

1422 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.550.000 kr.
92.857 kr/m²
Vores estimat
4.550.000 kr.
92.857 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 78.825 · median 80.733 · P90 91.157 kr/m²5 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·58 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1975) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1975✗α -0.6%!Comps usikre (5)!Ingen AVM✓Sol 76✓1. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Prinsessegade 4A, 1. 59

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1975
Udbudspris
4.550.000 kr.
Dage på markedet
58d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.944 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.550.000 kr.
92.857 kr./m² · fallback
Investeret
4.579.150 kr.
93.452 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.614.877 kr.
94.181 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris92.8574.550.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM92.8574.550.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1078.8253.862.443 kr.-15.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median80.7333.955.933 kr.-13.1 %5 comps inden for 1 km, median 10 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9091.1574.466.690 kr.-1.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.4691.150.000 kr.-74.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år94.416 kr.
Salgspris4.550.000 kr.
Profit (1 års hold)65.266 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år133.224 kr.
Salgspris4.732.000 kr.
Profit (1 års hold)286.074 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.8%
= Total afkast20.9%
Gross rental/år309.502 kr.
Salgspris5.223.400 kr.
Profit (1 års hold)953.752 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år129.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)168.168 kr.
− Ejerudgifter/år-34.944 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.416 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)133.224 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)309.502 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.550.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.550.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.550.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.300 kr.
= Tx-omkostning29.150 kr.
+ Tilbudspris4.550.000 kr.
= Total investeret4.579.150 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.550.000 kr.
− Investeret-4.579.150 kr.
= Spread-29.150 kr.
÷ Investeret÷ 4.579.150 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)92.857 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-09-21normal
3.000.000 kr.61.224 kr./m²
2008-07-08normal
1.350.000 kr.27.551 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.000.000 kr.2022-09-21 · 4 år siden
Udbudspris implicerer11.0% pa
FMV implicerer11.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende lejlighed i byens puls

På Prinsessegade på Christianshavn finder du denne indbydende toværelses ejerlejlighed, hvor en veldisponeret planløsning, et lyst interiør og en attraktiv beliggenhed går op i en højere enhed. Her får du en bolig, der er nem at indrette og nem at føle sig hjemme i – med byen som nærmeste nabo.Fra entréen fordeler boligen sig naturligt til de forskellige rum. Hjertet er det lyse opholdsrum, hvor køkken og stue ligger i åben forbindelse. Det moderne køkken er udført i et enkelt, hvidt design med