Silkeborggade 32, 1. tv

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view

Udbudspris

5.795.000 kr.

87.803 kr/m²

Vores estimat

5.795.000 kr.

87.803 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

45/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet23/25

Data-freshness4/20

Bydel15/15

Market signals3/15

Positive signaler

·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
·Tier-A bydel (oesterbro)

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1913✓Sol 86✓1. sal✓66 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Østerbro

kvm

66 m²

Værelser

Byggeår

1913

Udbudspris

5.795.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.202 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 200

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 55.140 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

5.795.000 kr.

87.803 kr./m² · fallback

Investeret

5.831.620 kr.

88.358 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

5.861.243 kr.

88.807 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	87.803	5.795.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	87.803	5.795.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	22.727	1.500.000 kr.	-74.1 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.1%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.8%

= Total afkast1.1%

Gross rental/år103.260 kr.

Salgspris5.795.000 kr.

Profit (1 års hold)66.640 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.0%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.6%

= Total afkast6.0%

Gross rental/år150.780 kr.

Salgspris6.026.800 kr.

Profit (1 års hold)345.960 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.3%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.1%

= Total afkast17.3%

Gross rental/år179.913 kr.

Salgspris6.652.660 kr.

Profit (1 års hold)1.000.953 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år342.209 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-51.331 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.

= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr

× kvm (66) × 12 mdr

= Langtidsleje/år158.400 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)205.920 kr.

− Ejerudgifter/år-55.140 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)103.260 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)150.780 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.913 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.795.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+34.770 kr.

= Tx-omkostning36.620 kr.

+ Tilbudspris5.795.000 kr.

= Total investeret5.831.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.795.000 kr.

− Investeret-5.831.620 kr.

= Spread-36.620 kr.

÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)87.803 kr.

Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

1996-08-09normal

435.000 kr.6.591 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

435.000 kr.1996-08-09 · 30 år siden

Udbudspris implicerer9.0% pa

FMV implicerer9.0% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Klassisk 2-værelses ejerlejlighed i københavnerejendom fra 1913 på Østerbro

På en af Østerbros mest eftertragtede adresser ventes denne klassiske 2-værelses lejlighed i en charmerende københavnerejendom fra 1913. Boligen har flotte plankegulve, stuk, god loftshøjde og en fransk altan mod gaden. Lejligheden henvender sig til køberen, der ønsker at skabe et hjem helt efter egne ønsker. Her er mulighed for at vælge materialer, løsninger og indretning, så boligen får præcis det udtryk, man drømmer om.Indenfor byder entréen velkommen og giver adgang til lejlighedens øvrige r