← Tilbage til on-market
Munkensvej 10, 4. th
2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Udbudspris
5.495.000 kr.
83.258 kr/m²
Vores estimat
5.544.630 kr.
84.010 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.9 %
+49.630 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.3 %
Comp-engineP10 61.179 · median 77.983 · P90 85.617 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1911)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·82 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -6%!α +0.3%✓4. sal✓KBH-klassiker 1911✓Sol 100✓66 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 84.010 kr/m² × 66 m² = 5.544.630 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1911
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
82d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.792 kr./år
Alpha
0.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.544.630 kr.
84.010 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
83.785 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.629.531 kr.
85.296 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.258 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.010 | 5.544.630 kr. | +0.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 61.179 | 4.037.795 kr. | -26.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.983 | 5.146.857 kr. | -6.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 50 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 85.617 | 5.650.750 kr. | +2.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.697 | 1.300.000 kr. | -76.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.4%
α (alpha)0.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år120.528 kr.
Salgspris5.544.630 kr.
Profit (1 års hold)135.338 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)0.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år170.424 kr.
Salgspris5.766.415 kr.
Profit (1 års hold)407.019 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.8%
α (alpha)0.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast20.8%
Gross rental/år317.700 kr.
Salgspris6.365.235 kr.
Profit (1 års hold)1.153.116 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år166.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)216.216 kr.
− Ejerudgifter/år-45.792 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)120.528 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)170.424 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)317.700 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.544.630 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread14.810 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha0.3%
Mægler
kr/m² (udbud)83.258 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-04-18normal
2.596.000 kr.39.333 kr./m²
2016-05-28family
2.150.000 kr.32.576 kr./m²
2006-09-05normal
2.135.000 kr.32.348 kr./m²
2004-11-25normal
1.350.000 kr.20.455 kr./m²
2000-06-21normal
835.000 kr.12.652 kr./m²
1997-12-17normal
552.000 kr.8.364 kr./m²
1995-08-16normal
341.000 kr.5.167 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.596.000 kr.2017-04-18 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indbydende 3 værelses lejlighed med altan på lukket gade
Indbydende 3 værelses lejlighed på FrederiksbergHer får du en indbydende 3 værelses lejlighed i en smuk og klassisk ejendom fra 1911, hvor den varme atmosfære og den historiske arkitektur går fint hånd i hånd. Planløsningen udnytter de 66 m² rigtig godt med et sammenhængende køkkenalrum og opholdsrum, et rummeligt soveværelse, et ekstra værelse samt et lyst og velholdt badeværelse. Fra stuen er der udgang til en østvendt altan, hvor du kan nyde morgensolen og kigget over de omkringliggende tage