iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Munkensvej 10, 4. th

2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.895.000 kr.
89.318 kr/m²
Vores estimat
5.366.061 kr.
81.304 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.0 %
-528.939 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.5 %
Comp-engineP10 61.179 · median 77.983 · P90 85.617 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1911)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -9.5% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -13%✗α -9.5%✓4. sal✓KBH-klassiker 1911✓Sol 100✓66 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 81.304 kr/m² × 66 m² = 5.366.061 kr.
Munkensvej 10, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1911
Udbudspris
5.895.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.792 kr./år
Alpha
-9.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.366.061 kr.
81.304 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.932.220 kr.
89.882 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.452.027 kr.
82.606 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris89.3185.895.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM81.3045.366.061 kr.-9.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1061.1794.037.795 kr.-31.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median77.9835.146.857 kr.-12.7 %8 comps inden for 250 m, median 50 m væk · high confidence
Comp-engine · P9085.6175.650.750 kr.-4.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.6971.300.000 kr.-77.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.5%
α (alpha)-9.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-7.5%
Gross rental/år120.528 kr.
Salgspris5.366.061 kr.
Profit (1 års hold)-445.631 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.7%
α (alpha)-9.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-2.7%
Gross rental/år170.424 kr.
Salgspris5.580.703 kr.
Profit (1 års hold)-181.093 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.6%
α (alpha)-9.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast10.6%
Gross rental/år317.700 kr.
Salgspris6.160.238 kr.
Profit (1 års hold)545.718 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år166.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)216.216 kr.
− Ejerudgifter/år-45.792 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)120.528 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)170.424 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)317.700 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.370 kr.
= Tx-omkostning37.220 kr.
+ Tilbudspris5.895.000 kr.
= Total investeret5.932.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.366.061 kr.
− Investeret-5.932.220 kr.
= Spread-566.159 kr.
÷ Investeret÷ 5.932.220 kr.
= Alpha-9.5%

Mægler

kr/m² (udbud)89.318 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-04-18normal
2.596.000 kr.39.333 kr./m²
2016-05-28family
2.150.000 kr.32.576 kr./m²
2006-09-05normal
2.135.000 kr.32.348 kr./m²
2004-11-25normal
1.350.000 kr.20.455 kr./m²
2000-06-21normal
835.000 kr.12.652 kr./m²
1997-12-17normal
552.000 kr.8.364 kr./m²
1995-08-16normal
341.000 kr.5.167 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.596.000 kr.2017-04-18 · 9 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indbydende 3 værelses lejlighed med altan på Munkensvej på Frederiksberg

Indbydende 3 værelses lejlighed på FrederiksbergHer får du en indbydende 3 værelses lejlighed i en smuk og klassisk ejendom fra 1911, hvor den varme atmosfære og den historiske arkitektur går fint hånd i hånd. Planløsningen udnytter de 66 m² rigtig godt med et sammenhængende køkkenalrum og opholdsrum, et rummeligt soveværelse, et ekstra værelse samt et lyst og velholdt badeværelse. Fra stuen er der udgang til en østvendt altan, hvor du kan nyde morgensolen og kigget over de omkringliggende tage