- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1917)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·α -5.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.109 | 5.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.986 | 5.631.097 kr. | -4.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 78.765 | 5.040.951 kr. | -14.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.473 | 5.470.256 kr. | -7.2 % | 8 comps inden for 500 m, median 48 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 93.295 | 5.970.892 kr. | +1.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.875 | 1.400.000 kr. | -76.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys og indflytningsklar delevenlig lejlighed med solrig altan på Østerbro
Her får I en indbydende delelejlighed med lyse plankegulve, højt til loftet og en sydvestvendt altan mod gården. Boligen forener klassiske detaljer med gennemtænkte løsninger, der skaber en hyggelig atmosfære og gør hverdagen lidt nemmere. Boligen Stuen er lys og rummelig med store vinduer, der giver et dejligt lysindfald og udsigt over kvarterets røde tegltage. Her er plads til både sofa og spisebord, mens den indbyggede hjørnereol tilfører rummet klassisk charme. Køkkenet er lyst og indbydende med hvide låger, en bordplade i travertinmarmor og hvide fliser. Ved vinduet er der indrettet en hyggelig spisekrog med en specialbygget bænk, som udnytter pladsen optimalt og giver mulighed for at nyde måltiderne i solen. Hjørnet fungerer samtidig som et ekstra opholdsrum og giver køkkenet et personligt præg. Soveværelset vender roligt mod gården og har direkte adgang til altanen gennem dobbeltdøre. Altanen blev etableret i 2022 og vender mod sydvest, så solen kan nydes fra middagstid og ind i eftermiddagen i sommerhalvåret, hvilket giver mulighed for at trække sig tilbage i rolige omgivelser. Badeværelset blev totalrenoveret i 2018 og fremstår moderne med italiensk travertinmarmor, hvide flader og en separat bruseniche med rainshower. I entréen er der desuden gode opbevaringsmuligheder i form af et skråt hyldeskab og et indbygget garderobeskab med skohylder og ekstra skabsplads. Ejendommen og beliggenheden Lejligheden ligger i den veldrevne ejerforening Femkanten, hvor flere større forbedringer allerede er gennemført. Gården byder på fælles bænke og gode muligheder for at nyde solen i sommerhalvåret. Beliggenheden på Østerbro giver kort afstand til butikker, caféer og grønne områder som Fælledparken og Kastellet. Samtidig er der gode forbindelser med både S-tog og metro, så resten af København er let at nå.