iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Købkes Plads 28, 3. th

1799 København V · home · home Vesterbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.295.000 kr.
97.588 kr/m²
Vores estimat
7.928.544 kr.
93.277 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.4 %
-366.456 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.0 %
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2019)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·68 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -5.0% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 49.5% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -5.0%✓Sol 100✓Nybyg 2019✓3. sal✓85 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 93.277 kr/m² × 85 m² = 7.928.544 kr.
Købkes Plads 28, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
2019
Udbudspris
8.295.000 kr.
Dage på markedet
68d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.768 kr./år
Alpha
-5.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.928.544 kr.
93.277 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.346.620 kr.
98.196 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.022.690 kr.
94.385 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris97.5888.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM93.2777.928.544 kr.-4.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.3531.900.000 kr.-77.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.3%
α (alpha)-5.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-3.3%
Gross rental/år144.132 kr.
Salgspris7.928.544 kr.
Profit (1 års hold)-273.944 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.4%
α (alpha)-5.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år203.802 kr.
Salgspris8.245.686 kr.
Profit (1 års hold)102.868 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.0%
α (alpha)-5.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast14.0%
Gross rental/år347.581 kr.
Salgspris9.101.969 kr.
Profit (1 års hold)1.102.930 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år198.900 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.570 kr.
− Ejerudgifter/år-54.768 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)144.132 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)203.802 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)347.581 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.770 kr.
= Tx-omkostning51.620 kr.
+ Tilbudspris8.295.000 kr.
= Total investeret8.346.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.928.544 kr.
− Investeret-8.346.620 kr.
= Spread-418.076 kr.
÷ Investeret÷ 8.346.620 kr.
= Alpha-5.0%

Mægler

kr/m² (udbud)97.588 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-03-28normal
5.550.000 kr.65.294 kr./m²
2023-07-13normal
5.500.000 kr.64.706 kr./m²
2021-02-10normal
4.900.000 kr.57.647 kr./m²
2018-02-05normal
4.095.000 kr.48.176 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.550.000 kr.2025-03-28 · 1 år siden
Udbudspris implicerer49.5% pa
FMV implicerer42.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eksklusiv 3-værelses lejlighed øverst i ejendommen med sydøstvendt altan

Velkommen til Købkes Plads 28, 3. th. – en indbydende og veldisponeret 3-værelses lejlighed på 86 m², beliggende øverst i en moderne ejendom på en af Carlsberg Byens mest attraktive adresser. Her forenes arkitektonisk kvalitet, gennemtænkte løsninger og en rolig atmosfære med alt det bedste, byen har at tilbyde lige uden for døren.Boligens hjerte er det lyse og åbne opholdsrum, hvor stue og køkken smelter naturligt sammen og skaber de perfekte rammer for både hverdagsliv og hyggelige sammenkomst