Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2019)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 49.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 100✓Nybyg 2019✓3. sal✓85 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
2019
Udbudspris
8.295.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.768 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.295.000 kr.
97.588 kr./m² · fallback
Investeret
8.346.620 kr.
98.196 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.386.960 kr.
98.670 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
8.295.000 kr.
97.588 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.295.000 kr.
97.588 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.900.000 kr.
22.353 kr./m²
-77.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år144.132 kr.
Salgspris8.295.000 kr.
Profit (1 års hold)92.512 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.8%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år203.802 kr.
Salgspris8.875.650 kr.
Profit (1 års hold)732.832 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år347.581 kr.
Salgspris9.522.660 kr.
Profit (1 års hold)1.523.621 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år198.900 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.570 kr.
− Ejerudgifter/år-54.768 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)144.132 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)203.802 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)347.581 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.770 kr.
= Tx-omkostning51.620 kr.
+ Tilbudspris8.295.000 kr.
= Total investeret8.346.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.295.000 kr.
− Investeret-8.346.620 kr.
= Spread-51.620 kr.
÷ Investeret÷ 8.346.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)97.588 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-03-28normal
5.550.000 kr.65.294 kr./m²
2023-07-13normal
5.500.000 kr.64.706 kr./m²
2021-02-10normal
4.900.000 kr.57.647 kr./m²
2018-02-05normal
4.095.000 kr.48.176 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.550.000 kr.2025-03-28 · 1 år siden
Udbudspris implicerer49.5% pa
FMV implicerer49.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Eksklusiv 3-værelses lejlighed øverst i ejendommen med sydøstvendt altan
Velkommen til Købkes Plads 28, 3. th. – en indbydende og veldisponeret 3-værelses lejlighed på 86 m², beliggende øverst i en moderne ejendom på en af Carlsberg Byens mest attraktive adresser. Her forenes arkitektonisk kvalitet, gennemtænkte løsninger og en rolig atmosfære med alt det bedste, byen har at tilbyde lige uden for døren.Boligens hjerte er det lyse og åbne opholdsrum, hvor stue og køkken smelter naturligt sammen og skaber de perfekte rammer for både hverdagsliv og hyggelige sammenkomst