iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amerika Plads 20, 4. 3

2100 København Ø · other · KCO Bolig

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.995.000 kr.
79.489 kr/m²
Vores estimat
6.654.471 kr.
75.619 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.9 %
-340.529 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.5 %
Comp-engineP10 73.193 · median 78.259 · P90 92.116 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·α -5.5% — over markedet
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -5.5%✓4. sal✓Sol 100✓88 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 75.619 kr/m² × 88 m² = 6.654.471 kr.
Amerika Plads 20, 4. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.364 kr./år
Alpha
-5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.654.471 kr.
75.619 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
79.987 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.763.874 kr.
76.862 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris79.4896.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM75.6196.654.471 kr.-4.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1073.1936.440.962 kr.-7.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median78.2596.886.759 kr.-1.5 %8 comps same_road_250m, median 25 m væk · high confidence
Comp-engine · P9092.1168.106.207 kr.+15.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.7052.350.000 kr.-66.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.3%
α (alpha)-5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-3.3%
Gross rental/år151.836 kr.
Salgspris6.654.471 kr.
Profit (1 års hold)-232.513 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.6%
α (alpha)-5.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år215.196 kr.
Salgspris6.920.650 kr.
Profit (1 års hold)97.026 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.3%
α (alpha)-5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast13.3%
Gross rental/år280.405 kr.
Salgspris7.639.333 kr.
Profit (1 års hold)880.918 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år211.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)274.560 kr.
− Ejerudgifter/år-59.364 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)151.836 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)215.196 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.405 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.654.471 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-384.349 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-5.5%

Mægler

kr/m² (udbud)79.489 kr.
MæglerKCO Bolig
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor altan med - Skønt køkken/alrum - Dejligt badeværelse - udsigt over Amerika Plads og kig til vandet

Lys, luft og havnestemning – midt i et af Københavns mest attraktive havnemiljøer. På Amerika Plads bliver byen og vandet en naturlig del af hverdagen. Her får du en indbydende lejlighed med stor altaner, et skønt køkken/alrum og en udsigt, der forener det levende bymiljø med den særlige stemning ved Københavns havn. Allerede når du træder ind, fornemmer du boligens kvaliteter. Lyset strømmer ind, og blikket søger naturligt mod de store vinduespartier og videre ud mod altanen, der på en måde forlænger boligen og skaber en skøn forbindelse mellem inde- og udeliv. Den vender mod det åbne miljø på Amerika Plads. Man har faktisk også mulighed for at sidde mod den sydvendte gårdrum på den charmerende svalegang som giver adgang til lejligheden. Fra altanen kan du nyde udsigten over pladsen, det maritime havnemiljø og de imponerende krydstogtskibe, der glider forbi. En udsigt med liv, lys og international storbystemning – og med vandet som en naturlig del af oplevelsen. Køkken/alrum/stue er boligens naturlige samlingspunkt. Her er god plads til både madlavning, hyggelige middage og afslappende stunder med familie og venner. Indretningen giver mulighed for et godt spisebord, et indbydende sofaarrangement, uden at rummets luftige fornemmelse går tabt. Lejligheden byder desuden på 2 regulære værelser i gode størrelser, begge med hver sin udsigt, et stort og indbydende badeværelse med vaskesøjle samt en ekstra bred entré/gang med en flot garderobeløsning. Planløsningen er gennemtænkt og fleksibel og passer perfekt til både parret, den lille familie eller dem, der ønsker en separat hjemmearbejdsplads. Den egner sig også godt til delebolig. Amerika Plads – når havn, byliv og arkitektur går op i en højere enhed. Her bor du omgivet af moderne arkitektur, hyggelige caféer og gode restauranter, samtidig med at vandet og de åbne havnearealer altid er tæt på. Tag en tur langs kajen, nyd en løbetur ved Langelinie, eller søg mod Kastellet og Nordhavn Badezone, når du trænger til frisk luft og en pause fra byens puls. Østerport Station ligger tæt på og giver nem adgang til metro, S-tog og regionaltog, mens Indre By blot er få minutter væk på cykel. Hertil kommer gode parkeringsmuligheder i den store parkeringskælder og et eget aflåst depotrum. Kort sagt får du en lejlighed, hvor lys, udsigt og udeliv går hånd i hånd med en attraktiv beliggenhed ved Københavns havn. En bolig, der skal opleves – ikke mindst for den skønne altan og den særlige stemning, der følger med udsigten over Amerika Plads. Tak, fordi du kiggede med på en af vores boliger. Har du spørgsmål, ønsker du en fremvisning eller vil du skrives op i vores køberkartotek, er du altid meget velkommen til at kontakte os. Overvejer du selv at sælge din bolig, kommer vi gerne forbi til en uforpligtende salgsvurdering med ærlig rådgivning og vores Solgt eller Gratis-koncept. Ring til os på 3961 6162 eller skriv til info@kco.dk