Udbudspris
7.295.000 kr.
82.898 kr/m²
Vores estimat
7.052.025 kr.
80.137 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.3 %
-242.975 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.9 %
Comp-engineP10 73.193 · median 78.259 · P90 92.116 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·48 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -3.9%✓4. sal✓Sol 100✓88 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.137 kr/m² × 88 m² = 7.052.025 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
48d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.616 kr./år
Alpha
-3.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.052.025 kr.
80.137 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
83.416 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.161.788 kr.
81.384 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 82.898 | 7.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.137 | 7.052.025 kr. | -3.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.193 | 6.440.962 kr. | -11.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.259 | 6.886.759 kr. | -5.6 % | 8 comps same_road_250m, median 25 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 92.116 | 8.106.207 kr. | +11.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.705 | 2.350.000 kr. | -67.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.8%
α (alpha)-3.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-1.8%
Gross rental/år154.584 kr.
Salgspris7.052.025 kr.
Profit (1 års hold)-134.011 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.0%
α (alpha)-3.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år217.944 kr.
Salgspris7.334.106 kr.
Profit (1 års hold)211.430 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.7%
α (alpha)-3.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast14.7%
Gross rental/år283.153 kr.
Salgspris8.095.725 kr.
Profit (1 års hold)1.038.258 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år211.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)274.560 kr.
− Ejerudgifter/år-56.616 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)154.584 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)217.944 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)283.153 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.052.025 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-288.595 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-3.9%
Mægler
kr/m² (udbud)82.898 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og velindrettet 3-værelses med altan på Amerika Plads
På en af Østerbros eftertragtede områder finder I denne flotte og veldisponerede 3-værelses lejlighed med en skøn overdækket altan og en moderne planløsning. Her får I en bolig, der passer perfekt til både singler, par og den lille familie, som ønsker en kombination af byliv, havnemiljø og rolige omgivelser.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det store køkken-alrum og stue i åben forbindelse. Rummet har et dejligt lysindfald fra de store vinduespartier og god plads til både spisebord og sofa