iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Porcelænshaven 2B, 1. 3

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Godthåbsvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.675.000 kr.
93.598 kr/m²
Vores estimat
7.570.831 kr.
92.327 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.4 %
-104.169 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.0 %
Comp-engineP10 74.988 · median 86.528 · P90 97.431 kr/m²7 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1861)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·41 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -2.0%!Comps usikre (7)✓Sol 87✓Klassisk 1861✓1. sal✓82 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 92.327 kr/m² × 82 m² = 7.570.831 kr.
Porcelænshaven 2B, 1. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
82 m²
Værelser
3
Byggeår
1861
Udbudspris
7.675.000 kr.
Dage på markedet
41d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.112 kr./år
Alpha
-2.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.570.831 kr.
92.327 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.722.900 kr.
94.182 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.676.450 kr.
93.615 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris93.5987.675.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM92.3277.570.831 kr.-1.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1074.9886.149.032 kr.-19.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median86.5287.095.308 kr.-7.6 %7 comps samme postnummer, median 563 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9097.4317.989.314 kr.+4.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.3902.000.000 kr.-73.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.0%
α (alpha)-2.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast0.0%
Gross rental/år153.528 kr.
Salgspris7.570.831 kr.
Profit (1 års hold)1.459 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.8%
α (alpha)-2.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år215.520 kr.
Salgspris7.873.664 kr.
Profit (1 års hold)366.284 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.8%
α (alpha)-2.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast16.8%
Gross rental/år310.380 kr.
Salgspris8.691.314 kr.
Profit (1 års hold)1.278.794 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år206.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)268.632 kr.
− Ejerudgifter/år-53.112 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)153.528 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)215.520 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)310.380 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.675.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.675.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.675.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.050 kr.
= Tx-omkostning47.900 kr.
+ Tilbudspris7.675.000 kr.
= Total investeret7.722.900 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.570.831 kr.
− Investeret-7.722.900 kr.
= Spread-152.069 kr.
÷ Investeret÷ 7.722.900 kr.
= Alpha-2.0%

Mægler

kr/m² (udbud)93.598 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-08-13normal
4.425.000 kr.53.963 kr./m²
2015-08-09family
2.236.000 kr.27.268 kr./m²
2013-05-17normal
2.845.000 kr.34.695 kr./m²
2006-02-15other
2.362.500 kr.28.811 kr./m²
2005-11-13normal
1.945.000 kr.23.720 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.425.000 kr.2020-08-13 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.6% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar 3-v med højt til loftet og solrig altan

Velkommen indenfor i denne charmerende og moderniserede ejendom, der oprindeligt er fra 1861. Ejendommen er nu moderniseret fra A-Z, men hvor de originale rustikke lofter og søjler er bevaret i lejligheden - det giver både kant og charme og gør, at den adskiller sig fra det sædvanlige nybyggeri.Indretning:Med elevatoren føres du op til etagen. Du træder ind i lejlighedens åbne og rummelige stue, hvor der er plads til sko og overtøj. Gennemgående i lejligheden er den høje loftshøjde på over 3 met