← Tilbage til on-market
Bispeengen 7, 4. tv
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Udbudspris
4.995.000 kr.
73.456 kr/m²
Vores estimat
5.284.585 kr.
77.714 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.8 %
+289.585 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.1 %
Comp-engineP10 70.755 · median 77.200 · P90 84.712 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
77/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.1% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
- ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·164 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 7 · ! 0 · ✗ 1
✗Støjgade✓Comps +5%✓4. sal✓α +5.1%✓KBH-klassiker 1914✓Sol 100✓68 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.714 kr/m² × 68 m² = 5.284.585 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
68 m²
Værelser
2
Byggeår
1914
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
164d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.720 kr./år
Alpha
5.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.284.585 kr.
77.714 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
73.924 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.376.118 kr.
79.061 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 73.456 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.714 | 5.284.585 kr. | +5.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.755 | 4.811.364 kr. | -3.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.200 | 5.249.584 kr. | +5.1 % | 8 comps inden for 1 km, median 70 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 84.712 | 5.760.447 kr. | +15.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.647 | 1.200.000 kr. | -76.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.6%
α (alpha)5.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast7.6%
Gross rental/år125.640 kr.
Salgspris5.284.585 kr.
Profit (1 års hold)383.405 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.6%
α (alpha)5.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast12.6%
Gross rental/år177.048 kr.
Salgspris5.495.968 kr.
Profit (1 års hold)646.196 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.0%
α (alpha)5.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast24.0%
Gross rental/år206.082 kr.
Salgspris6.066.704 kr.
Profit (1 års hold)1.245.966 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år171.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)222.768 kr.
− Ejerudgifter/år-45.720 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.640 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)177.048 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)206.082 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.284.585 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread257.765 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha5.1%
Mægler
kr/m² (udbud)73.456 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-07-09other
2.000.000 kr.29.412 kr./m²
2008-11-03normal
1.290.000 kr.18.971 kr./m²
2000-10-12other
628.972 kr.9.250 kr./m²
2000-10-12normal
1.425.000 kr.20.956 kr./m²
1999-07-04normal
1.176.637 kr.17.303 kr./m²
1993-07-05normal
230.000 kr.3.382 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.290.000 kr.2008-11-03 · 18 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Klassisk, elegant og lys lejlighed med solrig altan
Nu har du chancen for at købe en klassisk Frederiksberg lejlighed med plankegulve, masser af lys og muligheden for at skabe en 3-værelses med køkken alrum og udgang til en solrig altan. (Se den alternative plantegning)Indretning: Lejligheden har en god entre med adgang til samtlige rum. Mod gården finder du køkkenet, som både har en opvaske- og vaskemaskine. Ligeledes soveværelset som har plads til et stort klædeskab og udgang til den solrige vestvendte altan. Mod gaden er den rummelige stue. He