← Tilbage til on-market
Bispeengen 7, 4. tv
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -2.7%✓4. sal✓KBH-klassiker 1914✓Sol 100✓68 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.793 kr/m² × 68 m² = 5.085.941 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
68 m²
Værelser
2
Byggeår
1914
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
44d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.720 kr./år
Alpha
-2.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.085.941 kr.
74.793 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
76.883 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.178.659 kr.
76.157 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.195.000 kr.
76.397 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.085.941 kr.
74.793 kr./m²
-2.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.200.000 kr.
17.647 kr./m²
-76.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.3%
α (alpha)-2.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-0.3%
Gross rental/år125.640 kr.
Salgspris5.085.941 kr.
Profit (1 års hold)-16.439 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.7%
α (alpha)-2.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast7.7%
Gross rental/år177.048 kr.
Salgspris5.441.957 kr.
Profit (1 års hold)390.985 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.0%
α (alpha)-2.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast16.0%
Gross rental/år206.082 kr.
Salgspris5.838.660 kr.
Profit (1 års hold)816.723 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år171.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)222.768 kr.
− Ejerudgifter/år-45.720 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.640 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)177.048 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)206.082 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.085.941 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-142.079 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-2.7%
Mægler
kr/m² (udbud)76.397 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-07-09other
2.000.000 kr.29.412 kr./m²
2008-11-03normal
1.290.000 kr.18.971 kr./m²
2000-10-12other
628.972 kr.9.250 kr./m²
2000-10-12normal
1.425.000 kr.20.956 kr./m²
1999-07-04normal
1.176.637 kr.17.303 kr./m²
1993-07-05normal
230.000 kr.3.382 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.290.000 kr.2008-11-03 · 18 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Klassisk, elegant og lys lejlighed med solrig altan
Nu har du chancen for at købe en klassisk Frederiksberg lejlighed med plankegulve, masser af lys og muligheden for at skabe en 3-værelses med køkken alrum og udgang til en solrig altan. (Se den alternative plantegning)Indretning: Lejligheden har en god entre med adgang til samtlige rum. Mod gården finder du køkkenet, som både har en opvaske- og vaskemaskine. Ligeledes soveværelset som har plads til et stort klædeskab og udgang til den solrige vestvendte altan. Mod gaden er den rummelige stue. He