← Tilbage til on-market
Petersborgvej 6, 3. 2
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Udbudspris
5.395.000 kr.
85.635 kr/m²
Vores estimat
5.395.000 kr.
85.635 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 67.219 · median 78.647 · P90 83.071 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps ligger langt væk
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Seller CAGR 6.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·98 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1976) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1976✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Stand 8/10✓Sol 95✓3. sal✓63 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
63 m²
Værelser
2
Byggeår
1976
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
98d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.980 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.395.000 kr.
85.635 kr./m² · fallback
Investeret
5.429.220 kr.
86.178 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.467.565 kr.
86.787 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.635 | 5.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.635 | 5.395.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 67.219 | 4.234.802 kr. | -21.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.647 | 4.954.750 kr. | -8.2 % | 8 comps samme postnummer, median 1298 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.071 | 5.233.443 kr. | -3.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.429 | 1.350.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år107.220 kr.
Salgspris5.395.000 kr.
Profit (1 års hold)73.000 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år152.580 kr.
Salgspris5.610.800 kr.
Profit (1 års hold)334.160 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år191.073 kr.
Salgspris6.193.460 kr.
Profit (1 års hold)955.313 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (63) × 12 mdr
= Langtidsleje/år151.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.560 kr.
− Ejerudgifter/år-43.980 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)107.220 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)152.580 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.073 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.395.000 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-34.220 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)85.635 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-09-05normal
3.025.000 kr.48.016 kr./m²
2014-12-16normal
2.310.000 kr.36.667 kr./m²
2008-03-26normal
1.610.000 kr.25.556 kr./m²
2003-08-07family
1.050.000 kr.16.667 kr./m²
1997-07-23normal
530.787 kr.8.425 kr./m²
1995-05-10normal
374.956 kr.5.952 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.025.000 kr.2017-09-05 · 9 år siden
Udbudspris implicerer6.6% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2V’er med solrig altan samt parkeringsmulighed
2V’er med solrig altan samt parkeringsmulighed I smørhullet mellem villakvarterstemningen i Rosenvænget og bylivet langs Nordre Frihavnsgade og Østerbrogade ligger dit næste hjem. Det er en meget veldisponeret toværelses lejlighed med en altan mod sydvest – et glimrende bud på singlen eller parrets næste base. Det begynder klassisk og ligetil med stavparket, hvide vægge og lofter og et ganske udmærket lysindfald. Entréen leder først og fremmest ind i et indbydende køkken med alt i hårde hvideva