iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Øresundsvej 47, 3. th

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech Amagerbro

Åbn pitch-view
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
  • ·Fresh handelsdata (2026)
Red flags
  • ·α -11.5% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -11.5%KBH-klassiker 1914Sol 953. sal57 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 68.704 kr/m² × 57 m² = 3.916.148 kr.
Øresundsvej 47, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1914
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
10d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.832 kr./år
Alpha
-11.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.916.148 kr.
68.704 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.423.220 kr.
77.600 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.956.010 kr.
69.404 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.395.000 kr.
77.105 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.916.148 kr.
68.704 kr./m²
-10.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.050.000 kr.
18.421 kr./m²
-76.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.0%
α (alpha)-11.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-10.0%
Gross rental/år65.448 kr.
Salgspris3.916.148 kr.
Profit (1 års hold)-441.624 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.2%
α (alpha)-11.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-2.2%
Gross rental/år100.332 kr.
Salgspris4.190.278 kr.
Profit (1 års hold)-132.610 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.2%
α (alpha)-11.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år172.896 kr.
Salgspris4.495.738 kr.
Profit (1 års hold)245.414 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.164 kr.
− Ejerudgifter/år-50.832 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)65.448 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)100.332 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)172.896 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.916.148 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread-507.072 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha-11.5%

Mægler

kr/m² (udbud)77.105 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Amagerbro
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)
2026-03-23normal
3.212.000 kr.56.351 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Gennemrenoveret og indflytningsklar 2-værelses lejlighed med klassisk charme og attraktiv beliggenhed!

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Velkommen til Øresundsvej 47, 3. th – en indbydende lejlighed hvor klassisk københavnercharme møder moderne komfort. Her får du en bolig, der fremstår lys, stilren og lige til at flytte ind i. Samtidig en beliggenhed med kort afstand til både metro, indkøb, caféer og Amager Strand. Lejligheden byder velkommen i entréen med plads til sko og overtøj. Herfra er der adgang til alle boligens rum. Stuen er rummelig og har et dejligt lysindfald, hvor der er god plads til både spisebord og et hyggeligt sofaarrangement. Soveværelset har en god størrelse der rummer plads til dobbeltseng, garderobeskab og hjemmearbejdsplads, hvis det er et must. De veludnyttede kvadratmeter sikrer en planløsning, der gør lejligheden delevenlig, men samtidig kan indrettes efter behov. Lejlighedens entre åbner op for et rummeligt køkken der fremstår stilrent og tidløst med flotte fronter, god skabs- og bordplads samt integrerede hårde hvidevarer, hvilket skaber de perfekte rammer om madlavningen. Badeværelset fremstår moderne og elegant med eksklusive materialevalg og en veldisponeret indretning. Boligen forener klassisk charme med moderne komfort. De originale detaljer som stuk, høje paneler og lyse plankegulve er bevaret og understreger boligens særlige karakter. Der er desuden mulighed for etablering af altan. Område: Øresundsvej er en attraktiv adresse på Amager med kort afstand til hverdagens nødvendigheder. Her bor du tæt på både indkøbsmuligheder, caféer og restauranter, ligesom Metroen ligger tæt på og sikrer nem adgang til resten af København. Samtidig er der kort afstand til Amager Strandpark, hvor du kan nyde strandliv, gåture og et aktivt udeliv året rundt.